日本為何補助翻修即將空置的住宅
日本將於下一會計年度啟動一項示範計畫，避免主要城市及周邊地區的住宅長期空置。國土交通省計畫補助住宅翻修，讓包括預計由年長住戶遷出的房屋，能重新作為家庭住宅，或改建為托育中心及其他社區設施。政府將鼓勵計畫搬遷或入住長照機構的屋主翻修房屋，而非任其閒置。在指定地區購買空屋並承諾翻修的買家，也可申請補助。此計畫有雙重目標：減緩都市空屋增加，並在營建成本高漲之際，讓上班族更容易找到住處。
目錄
這項挑戰規模不小。日本2023年約有900萬戶空屋，約占住宅總數的14%。並非所有空屋都已荒廢，有些正在出售，或僅偶爾有人使用。然而，長期遭到忽視的空屋數量正在增加。政府數據顯示，2023年有385萬戶住宅多年無人居住，也未刊登出租或出售資訊，創下新高。空置且日漸破敗的房屋可能危及安全，也會降低社區吸引力；在居民迅速高齡化的地區，影響尤其明顯。
人口趨勢預測顯示，未來轉變將更加劇烈。國土交通省調查預估，僅由85歲以上居民居住的住宅，未來十年將快速增加。在東京圈（東京都及周邊三縣），這類住宅預計將從2023年的約34萬戶，增至2033年的約94萬戶。以大阪和京都為中心的關西地區，類似住宅也預計將從約21萬戶增至約58萬戶。居民搬去與親屬同住或入住照護機構後，許多房屋可能上市出售或空置。這項新補助旨在引導房屋翻修再利用，避免遭到棄置。
示範計畫補助項目與申請資格
這項計畫將在主要城市及周邊地區的住宅區推行，目標是1950年代至1970年代經濟高度成長期興建的住宅區。國土交通省將與參與計畫的地方政府合作，選出空屋已相當普遍或預期將增加的地區。計畫聚焦於仍能便利前往工作地點、學校及大眾運輸站點，但僅有年長者居住的家庭日益增加的社區。
符合資格的申請人包括空屋現任屋主，以及房屋可能在屋主搬去親屬家中或照護機構後空置的年長屋主。在指定地區購買空屋並進行翻修的人也可申請補助。補助可用於室內外翻修、管線修繕及其他必要工程，讓住宅恢復安全且可供使用。政府預期許多房屋將重新作為家庭住宅投入市場，其他房屋則可能改建為托育中心、社區活動中心、育兒支援設施或小型工作空間。
這項計畫將以試辦方式推行數年，目標是擴大至條件相似的其他地區。國土交通省已在下一會計年度預算中申請數億日圓，作為計畫啟動經費。地方政府預計將建立申請流程，協助申請人辦理檢查、許可及選擇承包商等事宜。
計畫聚焦地區及其重要性
許多目標社區最初是日本經濟快速成長期間興建的新市鎮及大型住宅區，旨在服務通勤族。數十年後，最初的購屋者年事漸高，子女往往搬離當地，學校整併，街角商店也已歇業。當地仍有便利的大眾運輸及道路網絡，但居民年齡偏高，許多住宅對於現代的小家庭來說過於寬敞。一旦街區開始人口流失，衰退可能進一步加劇。
空屋可能引發惡性循環。漆黑無人的房屋會讓買家心生疑慮，也使鄰居不願進行日常投資。失修建築可能成為非法棄置物品的地點、滋生害蟲，甚至造成火災風險。日本地震頻繁、暴風雨強烈，未維護的建築也可能危及鄰近居民安全。讓空屋重新成為住宅或實用設施，有助於穩定街區，維持日常生活運作。
空屋潮為何即將來臨
都市周邊地帶僅有高齡者居住的家庭正迅速增加。屋主搬入長照機構或過世後，留下的房屋可能就此閒置。保險及維護費用停止繳納，水電也遭切斷，房屋因而加速老化。國土交通省對東京及關西地區的預測顯示，這類住宅到2033年將大幅增加。及早透過翻修和出售處理，成本低於任由房屋老化，日後再封閉或拆除。
何謂空屋（akiya），日本如何統計空屋
日本通常以「akiya」稱呼空屋。全國住宅調查統計所有空置住宅，包括待售房屋、正在招租的住宅、第二住宅，以及因其他原因空置的住宅。在這項廣泛統計中，有一大部分住宅長期空置，也未投入市場。這些遭忽視的住宅是許多地方自治條例的規範對象，如今也是都市新補助計畫的重點。
多項結構性因素促成了這種現象。日本人口正在減少並且高齡化。許多繼承人住在外地，不願接手需要高額維護費用的老舊房屋。拆除房屋可能花費不貲，而稅制有時讓屋主即使無人居住，也覺得保留建物比拆除更划算。老屋市場規模不大，因為買家通常偏好新建住宅；這種偏好受到地震安全考量及數十年來重視新建勝於老屋的營建習慣影響。
政府政策正逐步調整以應對這些問題。《空屋特別措施法》允許市町村辨識有危險或嚴重失修的房屋，並要求屋主修繕或拆除。房屋一經指定，地方政府也可取消原有的房屋稅優惠，避免這些優惠反而使屋主不願拆除。2024年生效的改革規定，房地產繼承登記為強制措施，藉此強化制度，減少因所有權不明而遭遺棄的房屋，並讓主管機關更容易聯絡負責人。
成本上升，翻修比新建更具吸引力
營建成本高漲，使一般育兒家庭更難在城市地區購買新房。建材價格上漲、勞工短缺及供應鏈延誤，都推高了新建住宅價格。政府希望透過將資金投入翻修，增加可立即入住且價格在家庭負擔範圍內的住宅供給。
翻修既有建築帶來的好處不只有成本較低。與拆除重建相比，翻修能更快讓房屋重新投入使用，保留社區特色，也能減少營建廢棄物。改善能源效率、加強隔熱及更新設備，能讓老屋更節能舒適，無須拆掉重來。
這項示範計畫也支持依照當地需求改造房屋。不再適合單一家庭居住的房屋，可改為小型托育空間、課後活動場所、育兒支援辦公室，或供遠距工作者使用的安靜工作空間。這類再利用能讓街道保持人潮，也讓日常服務回到步行可及的範圍內。
再利用能否讓服務重返高齡化社區
日本曾試辦社區支援系統，將醫療、社會福利及日常生活服務設在居民住處附近。東京郊區一項常稱為「永山模式」的社區整合照護案例，展現地方政府、非營利組織及企業如何合作，支援年長居民並維持社區活力。這項經驗顯示，設置在適當地點的小型設施，就能成為社區的支柱。
這項新補助能協助面臨空屋增加的都市地區落實這項構想。將部分空屋改建為托育、社區集會及育兒支援場所，可縮短家庭通勤時間，也讓年長鄰居持續參與社區生活。不同年齡層的居民共用街道和設施，有助於加強社會連結，也讓街道更安全。
一項針對東京地區衛星城市的都市研究指出，交通便利程度與空屋數量有所關聯。道路交通較便利的地區，空屋往往較少；住宅區與特定類型零售空間供給不匹配的地區，空屋則較多。從更安全的街道到附近的公園和服務，讓日常生活更便利的投資，都能放大翻修補助的效果。
對買家與屋主而言，實際利弊有哪些
原本可能放棄破舊房產的屋主，可利用補助支付必要修繕費用，再出售或出租。買家則有機會在工作地點和學校附近找到適合家庭居住的住宅，價格通常低於新建房屋。若同一街區有多戶房屋完成翻修，居民信心會提升，也能帶動民間投資，協助打破衰退循環。
不過，翻修也有不少難題。許多老屋需要補強耐震結構、更換屋頂、整修水電管線並改善隔熱。部分房屋的繼承關係複雜，產權不明，還涉及多名繼承人。許可申請和檢查需要時間，改作設施用途則須嚴格遵守建築及消防法規。計畫提供服務的買家，也需確認當地對營業活動的規定。
申請人可採取以下實際步驟：
- 儘早確認所有權及登記狀態，尤其是繼承房產。
- 委託專業人士檢查房屋結構、給排水、瓦斯及電力系統。
- 向持照承包商索取書面估價，並確認工程範圍符合預定用途的法規要求。
- 若計畫用於托育或社區活動，應確認當地對設施用途及開放時間的限制。
- 翻修後預留資金，以支付後續維護、保險及房屋稅。
官員談計畫目標
國土交通省一名高階官員以直白的方式說明這項示範計畫的目的。
營建成本飆升，讓一般育兒家庭難以購買新建住宅。我們希望透過這項活化計畫，遏止空屋增加，並為有子女的家庭打造舒適的居住環境。
分析人士常指出，日本國內市場長期偏好新房，勝過翻修住宅。這種偏好源於災害風險，以及過去傾向拆除重建的營建方式。透過降低不確定性、認證住宅品質及表明政府支持再利用的政策，可協助市場轉向品質良好的翻修住宅。
這股趨勢與觀光及小型企業的交集
日本各地已有部分空屋改建為民宿、小型旅館、共享工作空間及社區據點。被稱為「古民家」的傳統木造住宅，吸引想體驗道地社區及鄉村風光的旅客。在都市地區，短期住宿出租通常受到嚴格管制，因此空屋最常見的再利用方式仍會是住宅或社區服務。即便如此，小型工作空間、兒童支援室及多功能活動中心仍能帶來日常人潮和在地消費。
許多地方政府設有稱為「空屋銀行」的線上物件清單，協助買賣雙方媒合，有些也提供小額補助或減稅優惠。這項針對大都市地區的新增補助不會取代既有措施，而是希望促進都市社區翻修；這些地區既有家庭住宅需求，也可透過將部分住宅改作社區用途，支援雙薪及育兒家庭。
後續觀察重點
這項示範計畫預定於下一會計年度開始，該年度自日本每年4月1日起算。國土交通省已申請數億日圓經費，作為計畫啟動資金。參與計畫的地方政府將選定試辦地區、公布補助資格，並開放準備翻修的屋主及買家提出申請。
首年成果至關重要。值得觀察的指標包括完成翻修並有人入住的住宅數量、試辦地區長期閒置住宅的減少幅度、新增托育名額及社區空間數量，以及完成計畫所需時間。試辦地區的初步成果將作為計畫擴大至其他空屋問題相似地區的依據。
重點摘要
- 日本將自下一會計年度起補助住宅翻修，以減少都市空屋並支援家庭住宅。
- 計畫鎖定主要城市周邊於1950至1970年代興建的住宅區，這些地區僅有年長者居住的家庭日益增加。
- 屋主、房屋將因年長屋主搬遷而空置的長者，以及翻修空屋的買家，都可申請補助。
- 補助涵蓋室內外工程及管線修繕，房屋可重新作為住宅，或改建為托育中心、社區活動中心等設施。
- 2023年日本約有900萬戶空屋，約占住宅總數的14%；其中385萬戶長期遭到忽視。
- 預測顯示，到2033年，東京及關西地區僅有85歲以上居民居住的住宅將大幅增加。
- 營建成本高漲，使翻修成為育兒家庭在工作地點及學校附近購屋的務實選擇。
- 針對危險空屋的規範強化，以及強制辦理繼承登記，旨在減少房屋遭棄置並加快再利用。
