東京中古公寓為何愈來愈貴
隨著買家從新建住宅轉向中古住宅，東京中古公寓價格正加速攀升。新建案供給有限，加上營建與土地成本上升，以及國內外買家需求強勁，使新建公寓價格高得驚人。許多原本打算購買新屋的家庭如今轉向中古屋，讓中古市場供需更加吃緊，成交價與每平方公尺單價也隨之上漲。
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最新數據顯示，這股轉變已相當普遍。根據東日本不動產流通機構（REINS）的市場資料，2025年6月東京都會區中古公寓成交量增至4,299戶，較去年同期增加31.9%。平均每平方公尺價格達83萬3,400日圓，年增6.9%，連續第62個月上漲。平均成交總價約為5,209萬日圓。同時，市場待售庫存減少0.7%，降至44,428戶，連續第14個月下滑，儘管新上市物件略有增加。
中古市場需求升溫，與新建住宅價格高不可攀直接相關，尤其是東京市中心。產業追蹤機構指出，東京23區的新建公寓平均價格連續第二年超過1億日圓，截至2025年3月的12個月平均約為1億1,630萬日圓。核心地區的新建公寓每平方公尺單價也居高不下，接近170萬日圓。這些價格反映出精華地段土地稀缺、營建與人事成本高昂，以及開發案偏向為富裕的本地與外國買家打造豪宅型高樓。
供給受限有其深層原因。2024年東京都會區新推出的公寓戶數減少約17%，降至1973年以來最低水準，有限的庫存也延續至2025年。即使開發商在郊區推出較多戶數，銷售去化仍然穩健，對緩解市中心地區的價格壓力助益不大。結果是，許多買家負擔得起的新建住宅與市場實際供給之間的落差日益擴大，使中古市場成為家庭買家的焦點。
新屋供給枯竭，買家轉向中古市場
開發商面臨投入成本上升，以及交通、學校和生活服務便利地區可供開發的基地不足等問題。東京市中心各區整合土地的過程複雜又耗時。疫情期間及疫情後，材料、物流與工資成本攀升，帶動營建成本上漲。當開發案必須以更高價格才能獲利，開賣價格也會跟著提高。市場轉向配備禮賓服務、設施及品牌住宅的高規格建案，更加強化豪宅市場的比重，拉高整體平均價格，也讓中價位買家難以進場。
2024年，隨著2023年豪宅建案大量推出後銷售組合回歸正常，大東京都會區新建住宅平均價格小幅下滑。都會區新建公寓平均價格下跌約3.5%，降至約7,800萬日圓。東京市中心的新建住宅平均價格則小幅回落至約1億1,200萬日圓。分析師認為，這只是暫時停頓，而非長期走勢轉向，因為新屋供給有限、營建成本走高等基本因素依然存在。
第一太平戴維斯日本研究部主管金子哲也提醒，不應過度解讀2024年都會區新建住宅平均價格的一年期下滑。
我們不應把暫時下跌視為價格觸頂。整體上漲趨勢會持續，尤其考量到通膨普遍升高及勞動力短缺。
對於想留在市區、卻買不起新建住宅的家庭來說，中古公寓已成為實際可行的選擇。翻修後的住宅往往能兼具新建住宅的質感與機能。許多買家鎖定符合現代耐震標準的老屋翻新物件，尤其是位於東京23區車站與學校附近的住宅。
中古住宅價格與銷售數據透露的趨勢
早在2024年以前，中古市場就已呈現長期上漲趨勢。過往成交資料顯示，東京都會區中古公寓價格在十年間明顯攀升。2022年平均成交價約為4,276萬日圓，較前一年上漲逾10%；平均每平方公尺價格則升至約67萬2,400日圓。過去十年，當地中古公寓每平方公尺價格漲幅超過70%。借貸成本低、偏好都市生活，以及住宅存量品質穩步提升，都支撐了這波漲勢。
近期月度數據顯示，市場動能並未減弱。REINS指出，2025年6月東京都會區（包括東京、神奈川、千葉及埼玉）交易活動普遍增加。東京都區部成交量年增近30%，埼玉縣增幅最大，超過47%。成交住宅平均面積約62.5平方公尺，略小於一年前；成交住宅屋齡則升至約27年。轉向較老、稍小的住宅，是買家在偏好地段內設法控制預算的方式之一。
哪些地區漲勢最強
6月東京中古公寓成交量為2,360戶，較去年同期增加29.8%。神奈川縣成交1,003戶，增加40.5%；埼玉縣為509戶，增加47.1%；千葉縣則為427戶，增加12.1%。價格方面，東京都會區平均每平方公尺價格上漲6.9%，達83萬3,400日圓，連續第62個月上漲。庫存已連續一年多走低，顯示需求超過屋主將物件推向市場的速度。
這種趨勢反映出一個簡單的現實：無力或不願支付東京精華區新建住宅溢價的買家，仍然堅持在市區置產。他們競相購買地段優越、經過翻修的老公寓，也有許多人願意犧牲居住空間，或接受較長通勤時間，以維持可負擔的價格。這些取捨已重塑市場中段的樣貌。
可負擔性壓力與買家處境
新建與中古住宅之間的價差十分顯著。2025年初，東京都會區標準70平方公尺中古公寓的平均開價約為6,980萬日圓。相較之下，最近12個月東京23區新建住宅平均價格約為1億1,630萬日圓。過去十年的交易分析顯示，中古公寓成交價通常比新建住宅低約45%。價差會因地段與建物品質而異，但整體趨勢相當明確。
許多家庭買家的理想條件聽起來很簡單：三房、至少70平方公尺、通勤範圍內的安全街區，以及符合現代耐震標準的建物。但東京市中心各區這類住宅的價格，已遠遠超出許多家庭的負擔能力。在文京、世田谷及港區，即使屋齡較高、坪數相當的物件，價格也已讓家庭預算大感吃緊。買家因此擴大搜尋範圍，轉向外圍各區或鄰近縣市，或在同一街區尋找坪數較小的住宅。
了解耐震標準至關重要。日本於1981年提高耐震規範，通常稱為「新耐震標準」。1980年代初期以後完工的建物，較可能符合這項標準。買家也會留意2000年《建築基準法》修正內容，該次修法對結構設計增訂更嚴格規定。符合這些標準的公寓，在中古市場上可能享有溢價。翻修過、維護良好且住戶管理組織運作健全的老公寓，也受到想要現代化室內空間、又不願支付同區新建住宅價格的買家青睞。
豪宅市場也推高了整體平均價格。據報導，原宿附近一處精品建案最近有一戶頂樓公寓以超過95億日圓成交，按每坪價格計算創下全國紀錄。坪是面積單位，1坪等於3.3平方公尺。這類指標性交易雖然罕見，卻凸顯富裕買家願意為精華地段、設施與隱私支付高價，也顯示市場物件組成每年變化，可能帶動整體平均價格波動。
融資、利率與外國買家的影響
融資成本仍有利於買家。日本銀行已將政策利率從接近零的水準略為調高，但以全球標準來看，房貸成本仍低。今年廣受歡迎的固定利率房貸產品「Flat 35」利率約維持在1%中段。各銀行持續積極爭取房貸客戶，使貸款利差維持在低檔。這讓買家即使面對每平方公尺價格持續攀升，仍有能力提高預算購買中古住宅。
高盛日本研究部主管熊谷真理指出，政策利率小幅上調，不見得會迫使房貸成本大幅升高。
升息會被視為負面因素，但其影響幅度會受到銀行間競爭的抵銷。
外國資金也發揮了一定作用。日圓疲弱，讓海外買家以美元或其他主要貨幣衡量時，覺得東京房地產更實惠。海外買家持續活躍於市中心各區，尤其青睞高價位公寓。對投資人而言，低空置率、核心區租金上漲，以及東京被視為安全市場的印象，使住宅房地產成為具吸引力的資產。豪宅市場參與度提高，並不會決定全市中古公寓的價格，但會影響高價端，也讓規劃新建案的開發商更有信心。
隨著房價上漲，日本央行已提醒放款機構妥善管理投機活動相關風險。日本央行近期在一份出版物中，呼籲對涉及跨境因素的特定房地產貸款保持謹慎。
銀行必須謹慎管理為在此購置房地產的國際投資人放款所涉及的風險。
加強風險審視，不等於收緊家庭房貸，目前也沒有主流住宅貸款面臨信用緊縮的跡象。不過，這顯示政策制定者正密切關注房地產景氣循環，並留意全球融資成本上升或日圓大幅波動時可能出現的脆弱性。
買賣雙方目前的動向
買家對坪數與屋齡的要求變得更有彈性。成交資料顯示，買家逐漸轉向屋齡稍高、坪數稍小的住宅，尤其是靠近車站、能縮短通勤時間的物件。許多買家優先考慮翻新過的室內空間與良好的大樓管理，而非較大的室內坪數。專業翻修業者收購、翻修並轉售老公寓，也增加了熱門街區可立即入住的物件供給。
地段優越、翻修完善的住宅賣方，正試探更高的開價。價格符合近期類似物件成交行情，且屋況良好、近期完成翻修並備有清楚維護紀錄的住宅，吸引多組買家出價。相較之下，需要大幅整修或距離車站較遠的物件，即使市場熱絡，待售時間仍較長。優質物件與吸引力較低的住宅之間，價差已擴大。
屋齡、耐震標準與管理如何影響價值
在東京公寓市場，屋齡並非決定價格的唯一因素。許多1980及1990年代興建的大樓已完成大規模修繕，住戶管理組織也運作良好。買家通常會查閱大樓修繕積立金餘額、修繕紀錄、電梯狀況及未來工程規劃。充足的修繕積立金與明確的未來維護計畫，有助於支撐價格。近期完成外牆及防水等大規模修繕的大樓，價格可能較高，因為買家預期短期內較不會被要求額外分攤費用。
耐震標準是明確的分水嶺。在1981年標準下完工、尤其是依據2000年修正標準設計的住宅，在其他條件相同時，每平方公尺成交價格通常較高。貸款機構對這類建物的評價也較好，有助於取得融資並擴大買家群。未達標準的老建物仍可能成交，特別是在地段極佳的情況下，但價格會反映額外風險及可能的升級成本。
未來幾個月可能出現的變化
多數分析師預期，2025年東京公寓價格將持續上漲，但漲勢可能比過去兩年溫和。只要新屋供給受限、借貸成本維持低檔，中古市場就可能持續供不應求。值得關注的是，開發商推出新建案的數量是否加快，尤其是成本趨於穩定時。匯率也將持續影響外國買家的參與程度。日圓走強可能使海外需求降溫，日圓若進一步走弱，則可能讓外國買家持續搶進精華區。
國內因素同樣重要。薪資成長、獎金趨勢與工作保障，都會影響家庭購屋時能負擔多少。如果收入持續溫和成長，即使家庭要在市中心尋找較大住宅仍面臨負擔壓力，中古市場應仍有支撐。目前各項證據顯示，在需求持續、且新建住宅替代選擇有限的情況下，中古公寓價格還會進一步上漲。
重點摘要
- 2025年6月東京都會區中古公寓成交量跳增31.9%，每平方公尺價格上漲6.9%，連續62個月走升。
- 2024年新公寓推出量減少約17%，降至1973年以來最低水準，供給吃緊，促使買家轉向中古市場。
- 過去一年東京23區新建住宅平均價格約為1億1,630萬日圓；一般70平方公尺中古住宅的開價則接近6,980萬日圓。
- 6月中古公寓庫存連續第14個月下滑，儘管新上市物件略有增加。
- 房貸利率偏低、日圓疲弱及都市居住需求持續支撐房價；日本央行則呼籲放款機構謹慎管理房地產風險。
- 買家接受較小或屋齡較高的住宅，以留在偏好的地段；符合現代耐震標準建物中的翻新住宅，價格則有溢價。
- 分析師預期2025年中古公寓價格將進一步上漲，但漲幅可能放緩；除非新屋供給大幅增加，或融資條件出現劇烈變化，否則市場平衡不易改變。
