價值1,000億越南盾的土地，每年課稅2億越南盾
越南財政部提議對遭閒置、未使用或延遲開發的土地課徵0.2%年稅。以應稅價值1,000億越南盾的土地計算，每年稅額將達2億越南盾。這項提案將適用於符合條件的全部土地面積，不適用目前住宅用地法定限額內較低的級距稅率。
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財政部於2026年10月6日的記者會討論這項措施。提案是修正《企業所得稅法》、《非農業用地使用稅法》及《個人所得稅法》草案的一部分。土地相關條文擬增列為《非農業用地使用稅法》第7條第8項。
這項稅率約為住宅用地法定限額內現行0.03%稅率的6.7倍。不過，經濟學家、律師與國會議員聚焦於兩項尚未解決的問題：持有土地等待價格上漲的收益是否會高於這筆稅負，以及主管機關如何區分蓄意炒作與因規劃或行政程序而受阻的開發案。
這項稅尚未立法通過。若國會在年底會期通過修正後的稅法，據報預定自2027年1月1日起實施。認定土地是否符合課稅條件的標準仍在研擬，辯論中的多名人士希望預留更長的準備期。
這項區分攸關各方，從開發停滯的沿海度假村業者，到為未來自住而保留一小塊土地的家庭，都可能受到影響。土地空置與否，不能單憑外觀判定其稅務處理方式。土地的法律分類、未使用的原因及適用的應稅價值，才是決定結果的依據。
提議稅率將帶來哪些變化
越南現行住宅用地稅採面積累進級距。法定限額內的土地課徵0.03%，下一級距為0.07%，超出面積最高級距則為0.15%。這些稅率適用於土地的相應部分，不會自動以最高稅率對整筆土地課稅。
其他類別目前已有不同的課稅方式。非農業生產及營業用地的稅率為0.03%。違規使用或違反規定而閒置的土地，現行法規詳細說明所列稅率為0.15%；侵占或非法占用的土地則課徵0.2%。
這項提案將為遭閒置、未投入使用及延遲投入使用的土地，另設0.2%的課稅類別。沒有法定限額優惠，代表所有被歸入該類別的土地面積都將適用提議稅率，但不代表沒有規則界定哪些土地符合資格。
各方報導對於現有哪一類土地稅率可作為提議稅率的依據，說法不一。多數報導指出，0.2%與侵占土地的稅率相同；部分財政部簡報內容則稱其與違規使用土地的稅率相同。這項落差有待釐清，尤其是更詳細的說明將違規使用土地的稅率列為0.15%。
土地所有人要繳多少稅？
基本計算方式為土地面積乘以依法核定的每平方公尺應稅價值，再乘以0.2%。應稅價值不會自動等同於購買價格或當前市場價格。以下試算假設整筆土地均符合課稅條件，且不適用任何免稅或減稅措施：
- 應稅價值10億越南盾的土地，每年須繳納200萬越南盾。
- 面積200平方公尺、每平方公尺核定應稅價值1,000萬越南盾的土地，每年須繳納400萬越南盾。
- 同樣面積、每平方公尺核定應稅價值2,000萬越南盾的土地，每年須繳納800萬越南盾。
- 面積500平方公尺、每平方公尺核定應稅價值2,000萬越南盾的土地，應稅價值為100億越南盾，每年須繳納2,000萬越南盾。
- 5筆符合課稅條件的土地，每筆應稅價值均為100億越南盾，合計每年須繳納1億越南盾。
以相同應稅基礎比較，提議稅率約為0.03%的6.7倍、0.07%的2.9倍，以及0.15%的1.3倍。這是稅率之間的比較，並非預測每位土地所有人的現有稅單都會增加多少。
閒置土地的定義仍未明確
負責稅捐及規費政策的財政部副司長張伯俊表示，土地分類將依據土地相關法規。財政部草案因此援引土地法規，而非自行訂定一套獨立的稅務定義。
修正《土地法》草案將閒置土地描述為國家分配或出租後，連續一段特定期間未使用的土地。然而，相關報導指出，這項定義尚未明定期間長度。據報，《2024年土地法》及現行稅法也沒有另行界定閒置土地，但已對未依進度使用專案土地的情況作出規範。
張伯俊表示，農業與環境部已受指派釐清相關概念及認定標準。報導一致指出，政府相關指示日期為9月28日，但文號各有不同：部分報導列為第54號通知，另有報導稱是第289號或第574號通知。未經確認，不能視文號已定案。
這項提案與第21-NQ/TW號決議有關。據報，該決議於2026年7月28日通過，要求研究對未使用土地提高稅負。相關說法也將政策連結至2030年前解決土地浪費問題的目標。部分報導稱法案已提交政府，另有報導表示法案卷宗已送交司法部審查。這兩種說法都不能證明措施已經通過。
經濟學家主張稅率應隨時間提高
經濟學家黎伯志仁認為，0.2%的稅率可為持有未使用土地帶來初期成本，但未必能改變財力雄厚、預期土地價格大幅上漲的所有人所作的決定。他建議，若土地閒置時間愈長，且沒有正當理由，稅率可提高至0.3%、0.5%或更高。
志仁如此形容這項政策希望創造的誘因：
「政策應該創造一種『成本時鐘』，土地閒置愈久，持有成本就愈高，」志仁說。
若應稅價值維持在1,000億越南盾，稅率為0.3%時每年稅額將是3億越南盾；若為0.5%，則為5億越南盾。這些試算說明的是他提出的替代方案，不是財政部已採納的稅率。
前自然資源與環境部副部長鄧雄武教授也主張，評估稅制時應考量預期市場收益。他舉例指出，平價商用住宅的價格在2014年至2024年間，從每平方公尺約1,100萬越南盾漲至3,300萬越南盾，增為3倍，十年間漲幅達200%。
這個住宅案例不是全國土地價格指數，十年間的漲幅也不能直接與單一年度的稅單相比。不過，這仍說明他的顧慮：若預期收益遠高於持有成本，所有人可能只會選擇繳稅。鄧雄武也支持先試行0.2%，再於實施後檢視稅率是否足夠。
家庭持有土地不一定是為了投機
EZ Property執行長范德全提出另一種累進稅制，稅率介於0.1%至0.5%，持有土地筆數愈多者稅率愈高。他的方案將持有一筆土地的家庭與持有十筆土地的投資人區分開來，而不只以土地未使用的時間長短為依據。
范德全也建議，可依面積或家庭人口數，考慮給予家庭一定的土地持有額度。他主張，不應把為子女保留的農村土地，與未使用的都市開發用地一概而論。這些都是政策建議，並非稅案草案已訂定的免稅措施。
家庭面臨的問題也包括安置土地。因開發而被迫遷離的民眾可能獲配土地，卻沒有資金興建房屋；也有人保留土地，讓子女日後成家置產。國會文化與社會委員會副主任謝文河呼籲，應明確處理這些情況，以及受到長期規劃限制的土地。
河內土地拍賣凸顯辯論的另一面。2024年8月，包括丹鳳、懷德及青威在內的郊區舉行土地拍賣，部分得標價格超過每平方公尺1億越南盾。事後有報導指出，許多拍賣土地仍未興建房屋。不過，拍賣價格不會自動成為應稅價值，依法透過拍賣購地，也不能據此判定日後未使用土地是否屬於提案所列課稅類別。
沿海度假村凸顯規劃狀態的重要性
峴港兩項停滯的沿海開發案說明，主管機關需要檢視專案歷程，而不能只看土地是否空置。鴻玉亞珠專案占地約12公頃，2009年7月取得投資證書，計畫投資額為4.8兆越南盾。工程於2010年初動工，但後續報導指出，16年後大部分土地仍然閒置。
市府規劃也曾變更。2018年，峴港指示就收回部分土地作為公共空間進行協商。2020年，市府同意收回南側部分土地，用於興建海灘、通往海邊的通道及公共公園。
面積約3.77公頃的五行山觀光區於2014年分配給I.V.C。2018年，市府通過收回該專案的政策，其後規劃將土地改作沿海公園。這兩起個案都尚未被認定為確定須繳納提議稅款。
河內律師公會律師范清俊主張，評估時必須檢視投資人的義務、核准進度及延誤原因。經濟學家武智成也提醒，規則應避免讓土地所有人只蓋一、兩棟臨時建物，其餘土地仍閒置，藉此逃避課稅。取得規劃核准不應保證免稅，也不應自動構成課稅依據。
繳稅不代表可以無限期持有土地
提議徵收的稅款，將與現行投資專案土地投入使用的義務並行。TAT法律事務所董事長、律師張英秀主張，履行納稅義務不等於取得無限期保留土地的權利。
依據現行機制，《2024年土地法》第81條第8項規定，投資專案土地在實際交付後連續12個月未使用，或未依專案土地使用進度延誤24個月，就可能面臨處置。延長期限最多24個月，並須履行額外財務義務。若持續未履行義務，符合條件時可收回土地，但須適用第9項的不可抗力例外。
經第226/2025/ND-CP號法令修正的第102/2024/ND-CP號法令第31條，規範延長期限、受影響面積及處理程序。展延並非自動核准。稅款、展延期間的額外繳款及土地收回，是彼此獨立的機制。
《土地法》修正草案將變更部分現行架構。相關報導指出，未使用或延誤開發的投資專案土地將採年度累進繳款，若持續未使用達60個月，可能收回土地。草案也規定，農業用地超過24個月未使用，經行政處罰後仍未在指定期限內恢復使用，可能被收回。這些草案條文不可與現行法律或提議的0.2%稅率混為一談。
資料問題可能導致課錯納稅人
要準確分類，必須串接土地、稅務、投資及建築紀錄。律師范清俊建議，針對每筆土地確認納稅義務人、符合課稅條件的面積、實際土地狀態及未使用期間，並在適當情況下參考水電資料。
現有錯誤已顯示實務風險。稅務局副局長黎隆表示，eTax Mobile上出現部分出乎意料的土地稅欠款，原因是資訊分享不完整及更新延遲。房地產售出後，系統仍可能登記原屋主；尚未完成對帳的付款，也可能觸發欠款或重複通知。財政部副部長阮德志呼籲，應建立準確、完整且互通的住宅、土地及稅務資料。
閒置資源的規模相當可觀，但各類數據仍須分開看待。2026年6月18日討論的數據顯示，政府監察總署的一份結論列出3,896處公有財產土地，認定其閒置、損壞或使用效率不彰。這些數據不代表所有遭閒置的私人財產。
主管機關也表示，已排除1,531項延遲專案的障礙，其中273項已投入使用，涉及逾4,000公頃土地及約286兆越南盾投資額。273項約占1,531項的17.8%。截至7月31日，第751系統登錄4,619項面臨困難的專案及土地，並已完成檢視與分類其中3,984項。這份名冊不等於已確認的投機持有土地清單。
開發商能否轉讓停滯的專案？
律師黃河主張，提高持有成本的同時，也應讓有能力完成專案的投資人能夠順利接手。否則，陷入困境的開發商可能承受退出壓力，卻無法滿足出售條件。
《2023年房地產經營法》第40條要求符合多項條件，包括專案文件已獲核准、已完成補償及安置協助、土地沒有爭議或查封、抵押權已解除，以及已履行土地相關財務義務。專案也必須仍在實施期限內，且未收到收回土地的決定。
財務困難的專案可能很難符合這些保障條件。黃河建議研議相關安排，例如由買方在轉讓過程中繳清已確定的義務，或由開發商、銀行及主管機關協調償債與解除抵押。這些是政策建議，不代表現行法律賦予普遍豁免轉讓條件的權利。
依第42條規定，地方政府收到完整且有效的申請後，須在30日內審查並決定職權範圍內的專案轉讓。若轉讓須由總理決定，地方政府的審查及送件期限為45日。第96/2024/ND-CP號法令訂有相關文件及程序。國會經濟與財政委員會委員潘德孝認為，開發商應事先規劃專案失敗、退出及投資組合重整的處理方式，而非繼續持有無力開發的土地。
空置建物與海外稅制讓辯論更加擴大
鄧雄武認為，若政策只針對空地，可能漏掉已完工但無人使用的別墅、連棟住宅及店屋。他建議一併檢視空置建物，同時避免把農地一概視為等同高價值都市土地。農地是否未使用可能難以認定，查核成本也可能遠高於稅收。
這項提案針對非農業用地課稅，並非要對每一塊未使用的田地自動徵稅。它與2025年6月通過、延長至2030年底的農業稅免稅延長措施是不同政策。
海外案例顯示各地做法不同，但稅率百分比不能直接比較。據報，沙烏地阿拉伯在優先地區對土地價值課徵最高10%的稅；澳洲維多利亞州對空置住宅課徵1%至3%的稅。韓國的報導對兩年後起徵的稅率說法不一，有的稱為2%，有的則列為2%至5%；報導並指出，持有十年後稅率最高可達10%。
據報法國的17%及34%稅率以租賃價值為計算基礎，而非房產總價。愛爾蘭採地方財產稅的倍數計算。加拿大則結合聯邦1%措施，主要針對部分外國屋主，以及溫哥華3%等地方稅。其他案例包括西班牙加徵房產稅、日本取消住宅稅優惠、義大利對空屋課徵一般稅，以及新加坡對非屋主自住的房產提高稅率。由於稅基、免稅規定及定義各異，只看表面稅率，無法可靠預測越南可能出現的結果。
最終決定仍取決於認定標準與實施時間
目前辯論分成兩條軸線：稅法修正案訂定稅率，土地法規則界定觸發課稅的情況。以下時間軸整理主要的相關報導：
- 2026年7月28日：通過第21-NQ/TW號決議，要求研究對未使用土地提高稅負。
- 2026年9月28日：政府領導人指派相關單位研擬分類標準，但各報導所列通知文號不一。
- 2026年10月6日：財政部在季度記者會上討論0.2%提案。
- 2026年底：預計由國會審議，仍須取得通過。
- 2027年1月1日：據報為預定實施日期，仍須以立法通過及最終條文為前提。
房地產平台Batdongsan南部區域總監丁明俊建議，至少預留一年建立資料與分類規則。他提議先檢視超過五年沒有任何施工活動的專案。國會議員陳黃銀則建議公布現行地方計畫、撤銷過時計畫，並給予居民及企業一至兩年完成相關程序。
最終規則尚未確定未使用期間門檻、免稅規定、過渡安排，以及與現行其他稅別重疊時的處理方式。申訴管道及更正錯誤土地資料的機會也很重要。單靠提高稅率，無法解決規劃限制、轉讓障礙或所有權紀錄錯誤。
重點整理
- 越南提議對符合條件的閒置、未使用或延遲開發土地，每年課徵0.2%稅款。
- 應稅價值1,000億越南盾的土地，每年須繳納2億越南盾。
- 提議稅率適用於符合課稅條件的全部土地面積，不適用一般住宅用地限額級距。
- 土地定義及實施標準尚未定案，這項稅也尚未立法通過。
- 經濟學家建議考慮隨時間提高稅率，同時保障因外在因素而延誤的個案。
- 繳稅不能取代專案義務；符合法定條件時，土地仍可能遭收回。
- 據報預定自2027年1月1日起實施，但仍須以立法通過及最終條文為準。
