每筆土地都將有數位身分
越南擬為全國每筆土地編列唯一識別碼，承認電子土地證書與紙本證書具有同等法律效力，並禁止官員要求民眾重新提交政府資料庫已有的資訊。這些措施是該國《土地法》大幅修訂案的一部分。
目錄
司法部長黃清松（Hoang Thanh Tung）於10月22日在第16屆國會第二次會議上提出這項提案，同時提出《住宅法》與《不動產經營法》修正案。三項草案將一併改變土地登記、估價、徵收與開發方式，保障房屋買方權益，並規範租賃住宅與社會住宅的供給。
土地修法提案一方面要簡化行政程序，另一方面也將加強對開發商使用獲配土地的要求。未使用土地或進度落後的投資人，將依違規時間長短繳納逐步增加的費用。土地閒置超過60個月，國家可予以收回。
對家庭而言，眼前最直接的擬議變革涉及文書、補償與居住權益。電子紀錄將具有法律效力，住宅用地遭徵收的民眾將有多種補償方式可選，而《住宅法》也將增設專章規範租賃住宅。
國會委員會支持修法必要性，同時要求加強保障措施。關切事項包括避免商業計畫不必要的土地徵收、管理不動產契約款項，以及審核資格以確保住宅補助用於預定受益對象。
法案仍在審議中。土地法修正案預計於2026年通過，早於部分現行規定於2027年2月28日屆滿的期限；這些規定涉及權力下放及解決土地行政困難的措施。
土地行政將有哪些變化？
提案中的地號識別碼將為越南每筆土地提供一組唯一識別碼。地塊是指單獨登記的一片土地。透過唯一識別碼，官員可串連土地登記、證書及其他行政紀錄，不必只依賴地址或文字描述。
土地使用權及土地附著資產所有權的紙本與電子登記及證書，將具有同等法律效力。因此，民眾可使用獲認可的電子文件，達成與紙本文件相同的法律用途。
辦理行政程序的機關不得要求民眾提供資料庫中已有的資訊。民眾辦理土地相關手續時，只要所需資訊已經建檔，就可少交一次重複資料。
社級與省級機關的職責也將更明確劃分。原則上，社級機關處理涉及家庭、個人及居民社區的事項；省級機關則負責處理組織、居住海外的越南裔人士，以及橫跨至少兩個社的計畫。
經濟與財政委員會也要求提出解決方案，處理積欠未辦的登記及證書申請。委員會的審查將新行政制度與實際問題連結起來：如何處理已等待文件許久的案件。
法條精簡與通過期限
修正後的《土地法》將由13章、112條組成，現行2024年版則有16章、260條。修法將減少148條，約精簡57%。仍然適用的土地使用者權利相關規定將保留在法律中，詳細程序則交由政府指引規範。
政府表示，此次修法將落實2026年7月28日第21-NQ/TW號決議，並處理執行2024年《土地法》時遇到的困難。立法時程也反映臨時安排即將屆滿。
重要日期如下：
- 2026年7月28日：第21-NQ/TW號決議訂定修訂《土地法》及相關法規的方向。
- 10月16日：國會全職代表、經濟與財政委員會委員范氏紅燕（Pham Thi Hong Yen）在會議簡報中說明政策方向。
- 10月22日：國會聽取三項法案的提案說明及委員會審查報告，並預定於當日晚些時候進行分組討論。
- 2026年內：目標是完成並頒布修正後的《土地法》，預計於第二次會議審議並通過。
- 2027年2月28日：部分現行土地規定屆滿，因此須於3月1日前制定替代規定。
委員會要求全國土地徵收、補償及安置規則保持穩定一致。將詳細程序交由政府指引規範，也使法定權利與執行規則之間的分工成為完成立法的重要環節。
閒置計畫將面臨逐步增加的費用
開發商若讓投資計畫用地閒置或延遲使用，違規期間愈長，須繳納的費用就愈高。若超過60個月仍未使用土地，國家將予以收回。
60個月就是5年。這項提案將逐步增加的財務成本與最終收回土地結合，不再只是收取單筆費用，卻任由停滯的計畫繼續占用土地。
投資人過去的執行表現，也會影響其申請其他計畫用地。過往土地使用進度及投資執行情形，將成為決定土地分配、出租及變更用途許可的依據。
草案將區分以土地使用權拍賣方式分配土地，與以招標方式選擇計畫投資人。需要特定財務能力、經驗、技術、施工品質、交付時程或整合基礎設施的計畫，將採招標方式。拍賣則適用於國家收回或管理的土地，包括部分按年繳租的土地。
向國家承租土地的個人與組織，可選擇一次繳清整個租期的租金，或按年繳納。草案也將區分須經許可與無須許可的土地用途變更。
土地徵收使家庭保障受關注
草案大致保留2024年《土地法》與第254/2025/QH15號決議中，基於國防、安全及符合國家或公共利益的發展需要而徵收土地的理由。政府提議再增加一項國防或安全事由，以及兩項符合國家或公共利益的發展事由。
經濟與財政委員會主席潘文梅（Phan Van Mai）呼籲仔細審查徵收事由，尤其是具有商業目的的計畫。委員會要求徵收確有必要，並設置防止濫用的保障。
住宅用地遭徵收的民眾，可獲得相同用途土地、其他土地或金錢補償。擬議安排也包括在原地安置、將受影響的住宅區遷至同一地塊的剩餘部分，或使用居民在同一社持有的其他地塊。
安置區將提供不同住宅規格與面積，以配合補償金額及家庭負擔能力。對面臨搬遷的家庭而言，可選方案將影響居住地點及所需額外支出。
國會代表范氏紅燕在10月16日的簡報中說明，政策方向要求先完成安置安排，再批准補償與安置計畫及徵收土地。委員會後續審查則要求釐清，在補償計畫獲批前先行徵收時應如何保障民眾。因此，搬遷、補償計畫核准與徵收的先後順序，仍待立法者定案。
委員會也要求訂定規則，保障土地徵收後的居住、生活條件與生計，讓補償措施涵蓋重建日常生活的實際成本。
土地價格將以價目表與資料為依據
草案將刪除現行關於特定土地價格及土地價格諮詢機構的規定，改以土地價格表及調整係數為主。價格表列出各項價值，係數則是用來調整特定計算所採列示價格的乘數。
擬議制度也將訂定土地使用費、租金及補償金額的計算費率，以及基礎設施建設成本的核定方式。這些計算會影響土地使用者向國家繳納的費用，以及民眾在土地遭徵收時獲得的補償。
政府表示，估價應客觀、公開且透明，並參考土地紀錄及相關專業資料庫。范氏紅燕指出，串連這些資料集並採用科學方法，有助於限制價格操縱及人為哄抬價格。
潘文梅所領導的委員會要求指引允許地方價格表與係數上調，也可下調。委員會也要求進一步研議以公帑興建的工業區與工業聚落土地如何定價，以及如何使用與土地相關的公共資產。
土地規劃也將配合估價制度調整。土地使用內容將整合至省級規劃，不再另列為獨立規劃類別。社級土地使用計畫將予以簡化、數位化，並與相關計畫連結。
委員會希望社級計畫能反映需求及執行進度，而不是再增加一層規劃，或成為投資計畫的獨立法律依據。大多數土地分配目標應保有彈性，但森林、稻田、國防及安全用地面積仍須嚴格管控。
保障不動產契約尾款5%
《不動產經營法》草案將針對契約價款中剩餘的5%增設保障措施，可透過擔保帳戶、信託帳戶或雙方約定的方式處理。信託帳戶是依照特定條件持有款項，並依條件決定何時撥款。
潘文梅所領導的委員會要求法律本身明定這筆款項的管理方式及風險處理方式。委員會也要求釐清買方或承租買方自願辦理所有權證書的程序，以及何時應核准並向個別買方簽發保證。
訂金也是關注事項。委員會呼籲明確區分真正的訂金，以及在計畫取得銷售資格前向客戶收取的預付款。這會影響開發商何時可收取客戶款項，以及這些款項可享有哪些保障。
草案將承認電子不動產契約，並為適用的組織、個人及不動產建立電子識別碼。依擬議制度，公寓銷售契約須先刊載於住宅與不動產市場資訊系統，才能使用。
委員會要求立法者釐清契約公開與現行標準契約登記規定如何銜接，以及何時必須或可選擇辦理公證或認證。這些措施結合《土地法》中的地塊識別碼，將擴大數位紀錄在不動產行政與交易中的應用。
計畫移轉將由地方政府負責
省級人民委員會將負責決定不動產計畫全部或部分的移轉，包括投資政策已獲總理核准的計畫。省級首長將負責審查移轉條件是否符合規定。
移轉計畫的開發商有義務交接法律文件、計畫檔案、客戶紀錄、款項及相關權利義務。對等待入住的買方而言，移轉客戶承諾將成為更換開發商時明確規定的環節。
經濟與財政委員會要求進一步考量停滯計畫的處理方式：現有投資人缺乏能力或積欠土地相關款項，但有具備能力的新投資人願意接手續建。委員會要求評估債務追償、成本、時程及客戶義務，包括新投資人承接未繳財務義務的可能安排。
《不動產經營法》草案將由10章、61條組成，比2023年法律少22條。草案提議刪除7項經營條件，其中5項與不動產交易平台有關；12項行政程序中將刪除4項，另簡化7項。刪除4項相當於現有程序的三分之一。
另一項相關土地政策仍未定案：是否將第171/2024/QH15號決議納入常設法律，適用於使用移轉或既有土地使用權的商業住宅計畫，或繼續依該決議試辦。委員會要求政府擇定其中一種做法。
租賃住宅將有專章規範
《住宅法》草案將住宅分為四類：商業住宅、租賃住宅、公務住宅及政策性住宅。草案將由13章、130條組成，比2023年法律少68條，並新增租賃住宅專章。
租賃住宅專章將涵蓋合格承租人、公私部門投資、計畫要求、投資程序、獎勵措施、租金及管理。投資人可與承租人協議租金，但不得超過省級人民委員會訂定的上限。
擬議租金計算方式將考量建設投資回收、維護、營運、稅費、其他合理成本，以及依商業計畫訂定的利潤。這項制度一方面考量投資人的收益，另一方面由省級機關限制承租人須支付的金額。
省級機關將決定商業住宅開發商如何履行提供租賃住宅或社會住宅的義務：在計畫內提供土地、在其他地點提供土地，或繳納相當金額。由潘志孝（Phan Chi Hieu）擔任主席的法律與司法委員會要求審慎考量開發商責任，包括基礎設施出資義務。
住宅法草案將21項行政程序中的20項移交地方機關辦理，並刪減四分之三的經營條件。建設部將保留公務住宅出租程序。派駐或輪調至特別困難社、邊境地區或島嶼的部分人員，可免繳公務住宅租金。
社會住宅轉售與公寓爭議
社會住宅買方在付清房款滿5年後可轉售，但須已取得證書，且買方須符合社會住宅購買資格。因此，年限從付清款項起算，下一位買方仍須符合資格條件。
草案也將納入國會第201/2025/QH15號決議及政府第66.15/2026/NQ-CP號決議中的社會住宅試辦措施。潘志孝所領導的委員會呼籲以透明方式審核受益人資格，防止補助遭濫用及住宅投機。
地方政府將決定開發商可在哪些地點分割土地並出售地塊，供民眾自行建屋；適用範圍包括三級都市區及其他指定地區。委員會建議在都市區，尤其是大城市，盡量減少此類做法。
公寓重建規定將整合都市更新與產權保障。委員會要求提出解決方案，處理維護基金、管理委員會、停車位，以及公有與私有範圍界線等爭議。
土地法草案也提議，在國家機關處理土地爭議前，必須先行調解。若民眾不服省級或社級人民委員會主席的申訴決定，之後仍可向法院提出挑戰。調解是指由相關方在主管機關裁決前嘗試達成協議。
三項法案若通過，實際影響將不只在於表格變簡短：家庭將使用不同紀錄，投資人將面臨新義務，地方政府也將作出更多決定。委員會要求先把補償、客戶款項、資格及責任規則訂清楚，再行使這些權力。
重點整理
- 每筆土地都將有全國唯一識別碼，電子證書與紙本文件具有同等法律效力。
- 主管機關不得要求民眾提供資料庫中已有的資訊。
- 閒置計畫用地將面臨逐步增加的費用，閒置超過60個月後可由國家收回。
- 立法者正研議加強土地徵收、補償及安置保障。
- 不動產經營法草案將保障契約價款剩餘的5%，並擴大電子交易。
- 租賃住宅專章將允許雙方協議租金，同時設置省級價格上限。
- 社會住宅須於付清房款滿5年後才能轉售，且須已取得證書並轉售給符合資格的買方。
- 修正後的《土地法》預計於2026年頒布，早於臨時規定於2027年2月28日屆滿的期限。
