買方面臨利率走高與撥款等待期
根據永慶房產集團 2026 年 11 月 3 日公布的一項調查，台灣部分民營銀行對首購族收取逾 3% 的房貸利率，另有銀行已停止受理申請。在許多公股銀行，即使買方順利取得貸款，估計也要等到 2026 年 12 月下旬或 2027 年 1 月才能撥款。
調查結果顯示，即使央行 9 月放寬第二戶房貸限制，融資仍然不易。個人購買第二戶住宅的最高貸款成數從 60% 調升至 70%，但銀行仍採取緊縮的放款條件，有些甚至完全不受理新申請。
首購族通常比申辦第二戶房貸的人有更多選擇。即便如此，能否取得貸款仍取決於銀行、剩餘房貸額度及個別申請條件。買方可能同時面臨三項限制：利率較高、貸款金額低於預期，以及撥款日比購屋所需時間更晚。
仍提供首購房貸的銀行
調查發現，多數公股銀行仍有餘額可承作首購房貸，但有些銀行的房貸額度由總行統一控管，個別分行能安排的融資金額因此受到限制。
這些銀行的起始利率普遍至少為 2.5% 至 2.6%。預估撥款日，也就是銀行實際撥出房貸資金的時間，多落在 2026 年 12 月底至 2027 年 1 月。對於預計在此之前完成購屋的人來說，撥款時程可能和利率一樣迫切。
民營銀行的情況則較不一致。有些已暫停受理首購族申請，有些要求客戶排隊，另有銀行只服務 VIP 客戶。起始利率至少為 2.5%，部分銀行更收取逾 3% 的利率。調查未指出這些銀行的名稱，也未提供限制申請的金融機構家數。
為何同一位買方可能得到不同答覆
永慶房產集團研究發展中心副理陳金萍表示，首購房貸的申辦難度與撥款時程，取決於各銀行的房貸額度及個案條件。利率和貸款占購屋金額的成數也各有不同。
因此，申辦房貸不只是找出廣告上的利率。買方還需要確認銀行核准的金額、收取的利率，以及資金何時到位。即使銀行仍受理申請，也可能沒有足夠額度及時撥款。
對家庭而言，這些差異會影響交屋時所需準備的存款。如果銀行核准的房貸低於買方預期，買方就得籌措更多現金；如果資金晚於約定付款日到位，即使貸款金額足夠，也需要重新安排購屋時程。
第二戶房貸條件更嚴格
第二戶房貸比首購房貸更難取得。在願意受理第二戶申請的銀行中，不論是民營或公股銀行，起始利率都至少為 3%。許多銀行暫時不受理申請，仍受理的銀行則進行嚴格審核。
陳金萍表示，9 月政策調整後，銀行仍持審慎態度。有些銀行直接拒絕申請，有些則採用嚴格的核貸標準，因此調查所見的申請條件並未立即改善多少。
因此，兩類借款人面臨的壓力不同。首購族仍可能在公股銀行找到放款額度，但要等待撥款；第二戶買方則可選擇的銀行較少，而且願意受理的銀行起始利率至少為 3%。
貸款成數從 60% 調升至 70% 的影響
央行 9 月調整政策，將個人購買第二戶住宅的最高房貸成數從 60% 提高至 70%。這項成數通常稱為貸款成數，即貸款金額相對於銀行估算的房屋價值之比例。其餘金額須由買方自行準備。
舉例來說，若一間房屋的貸款鑑價為新台幣 1,000 萬元，貸款成數為 60% 時，可貸款 600 萬元，買方須自行負擔 400 萬元；貸款成數為 70% 時，可貸款 700 萬元，買方自備款降至 300 萬元，尚未計入稅費及其他支出。
在上述假設下，所需自備款減少 100 萬元，相當於原本 400 萬元自備款的 25%；房貸則同樣增加 100 萬元。家庭初期所需現金較少，但須償還的債務也更多。
銀行仍會評估收入、既有債務及房屋狀況，再決定核准金額。新上限只是允許銀行提高貸款成數，實際提供給個別家庭的金額仍由銀行決定。因此，即使可貸成數調升，仍可能出現排隊、嚴格審核及暫停受理申請的情況。
換屋時程需要審慎安排
換屋家庭是可能受惠於房貸成數上限調高的族群。在售出現有住宅之前就購買下一間房屋的家庭，可能需要在資金仍卡在舊屋期間取得融資。較高的貸款成數可降低這段期間所需準備的存款。
對這類家庭而言，有三個日期很重要：舊屋售出日、新屋付款期限，以及銀行撥款日。調查估計撥款須等到 12 月下旬或 1 月，對安排 11 月購屋的買方來說，尤其需要留意時程銜接。
每月還款能力也仍是銀行評估項目。提高借款金額可降低初期所需現金，但也會增加家庭收入必須負擔的還款金額。買方應將預計貸款與既有債務一併考量，也要評估搬家期間可能同時承擔兩間房屋財務支出的情況。
因此，9 月政策調整能帶來多少實際效益，取決於幾項條件是否同時符合：銀行願意放款、核准金額足以支應購屋、還款負擔可負擔，以及撥款日能配合交屋。提高可貸成數有助於降低初期資金需求，但最終能讓買方受惠多少，仍取決於銀行的決定。
房貸吃緊背後的時程
政策調整與房貸調查描述的是同一流程中的不同階段。9 月，第二戶房貸可貸成數上限提高；到了 11 月，調查仍發現貸款不易取得，部分首購族還得等到年底前後才能撥款。
- 2026 年 9 月：央行將個人第二戶房貸最高貸款成數從 60% 調升至 70%。
- 2026 年 11 月 3 日：調查指出，部分民營銀行的首購房貸利率逾 3%，有銀行暫停受理申請，第二戶房貸條件也更加嚴格。
- 2026 年 12 月下旬至 2027 年 1 月：許多公股銀行預估在此期間撥付首購房貸。
目前正在安排融資的買方，最需要向貸款銀行確認完整條件：核貸金額、利率及預計付款日。調查的核心發現是，儘管 9 月放寬限制，這三項仍取決於銀行與個別申請條件。
重點整理
- 部分民營銀行首購房貸利率逾 3%；另有銀行已停止受理申請。
- 多數公股銀行仍有首購房貸額度，起始利率普遍至少為 2.5% 至 2.6%。
- 許多銀行預估首購房貸將於 2026 年 12 月下旬或 2027 年 1 月撥款。
- 受理第二戶房貸申請的銀行，起始利率至少為 3%。
- 9 月將第二戶房貸成數上限從 60% 提高至 70%，可降低初期現金需求；實際核貸仍取決於銀行額度及借款人狀況。
