新加坡對優質公共住宅的定義正在改變
數十年來，新加坡的公共住宅制度一直是全球平價優質住宅的典範。由建屋發展局（HDB）管理的制度，已為超過四分之三的新加坡人提供安身之所。傳統上，「優質」公共住宅指的是位於市中心附近的組屋，這些地區設施完善、通勤時間最短，需求也最高。然而，近期政策調整、房價上漲及社會需求轉變，正重新界定公共住宅何謂「優質」。
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在最近的國慶群眾大會演說中，總理黃循財指出，新加坡北部這些長期被視為偏遠的住宅區，以及優質公共住宅的概念，都將邁入新階段。政府持續演進的方針，旨在平衡可負擔性、包容性與人口結構轉變所帶來的期望。
新加坡公共住宅制度如何演變？
新加坡的公共住宅發展始於1930年代，當時新加坡改良信託局興建基本住宅，以解決居住擁擠及生活環境惡劣的問題。獨立後，政府於1960年成立建屋發展局，加快興建住宅，並將甘榜居民安置到現代化的高樓組屋。隨著時間推移，政策重心從提供基本住所，轉向打造設施完善的活力市鎮，當中包括各類設施、公園與學校。
到了1980年代，擁有自宅成為國家政策的基石。居民可租用組屋99年，政府也推出補助與翻新計畫，改善生活品質。如今，約79%的新加坡人住在建屋發展局組屋，九成家庭擁有自宅。公共住宅不只是遮風避雨之所，也是國家自豪感的來源、促進社會融合的工具，並日益成為有價值的資產。
政府為何改變「優質」的定義？
傳統上，優質公共住宅意味著鄰近市中心。丹戎巴葛、女皇鎮等市中心地段，或即將開發的大南部濱海區，其組屋一直被視為最搶手、價格也最高的住宅。但隨著新加坡都市發展日趨成熟，舊有的「成熟」與「非成熟」住宅區分類開始變得模糊。偏遠地區的交通連結與生活設施逐漸完善，居家辦公趨勢及生活型態轉變，也改變了人們對理想住宅的重視因素。
與此同時，建屋發展局組屋的轉售市場也愈趨熱絡。百萬元轉售組屋的新聞曾經難以想像，如今卻屢見不鮮，甚至出現在非市中心地段。COVID-19疫情打亂建屋進度，促使更多買家轉向轉售市場，推高房價。政府面臨兩難：如何讓公共住宅維持平價且人人都能負擔，特別是優質地段的住宅，同時確保公平並促進社會融合。
專家觀點：地段還重要嗎？
Mogul.sg首席研究長馬克（Nicholas Mak）表示，政府如今正擴大「優質」的定義。他解釋：
設施完善、未來發展潛力佳的地區也有機會入選，即使目前還未普遍被視為尊貴地段。
這項轉變意味著，過去被視為偏遠的地區，例如北部住宅區，隨著新的交通連結與生活設施陸續到位，未來也可能被列為優質地段。
新組屋分類：Standard、Plus與Prime
2023年8月，新加坡領導人宣布大幅改革建屋發展局組屋分類制度。從2024年下半年起，所有新推出的預購組屋（BTO）將分為Standard、Plus或Prime，取代舊有的成熟／非成熟住宅區分類。這套新架構旨在反映新加坡住宅市場的現況，並回應可負擔性與包容性方面的挑戰。
新分類代表什麼？
- Standard組屋：占新供應量的大宗，分布於全島各地，享有一般補貼，最低居住年限（MOP）為五年。
- Plus組屋：位於較受青睞的地區（通常鄰近交通樞紐或區域中心），轉售條件較嚴格，最低居住年限為10年，轉售時須繳回部分補貼。只有新加坡公民可購買轉售的Plus組屋；即使住滿最低居住年限，屋主也不能出租整戶組屋。
- Prime組屋：位於最核心、最受青睞的地段，補貼最高，限制也最嚴格。最低居住年限同樣為10年，並設有嚴格的轉售資格限制及補貼追回規定。Prime組屋旨在確保即使是最受青睞的公共住宅，也能讓廣大新加坡人有機會負擔。
這些改變旨在維持自有住宅的可負擔性、促進良好的社會融合，並強化公共住宅應作為自住居所，而非投資工具的理念。
優質地段公共住宅（PLH）模式
優質地段公共住宅（PLH）模式於2021年11月推出，是政府為因應在優質地段購屋可能帶來的「中獎效應」所採取的首項重大措施。根據PLH模式，市中心地區（如羅央或大南部濱海區）的新組屋可享有額外補貼，但也須遵守更嚴格的條件：
- 補貼追回：屋主出售組屋時，須按轉售價格的一定比例繳還建屋發展局，以追回額外補貼。
- 較長最低居住年限：屋主出售前，須至少居住10年。
- 轉售限制：只有符合資格條件的買家（包括公民身分、家庭組成、收入上限及不得擁有私人房產）才能在轉售市場購買PLH組屋。
- 不得出租整戶：即使住滿最低居住年限，屋主也不能出租整戶組屋，但可出租空房。
PLH模式旨在避免意外暴利、促進包容性，並確保優質組屋作為居所使用，而非投機資產。
可負擔性：政府承諾與政策工具
面對轉售價格上漲，以及民眾擔心買不起房，政府一再向新加坡人保證，公共住宅仍將維持可負擔。總理黃循財強調，新推出的預購組屋定價是參考收入，而非轉售市場行情。超過八成的首次購屋者可用中央公積金（CPF）儲蓄償還房貸，幾乎不必或完全不必動用現金。
為進一步維持住宅的可負擔性，政府已採取以下措施：
- 提高市場折扣與住宅補助，例如加強版住宅補助。
- 擴大新組屋供應，目標是在2025年前推出多達10萬個單位。
- 縮短預購組屋等候時間，大多數新建案的等候時間不到四年。
- 推出依收入審核的補助與津貼，尤其照顧中低收入家庭。
優質地段組屋可獲得額外補貼，但轉售時須繳回，以避免屋主獲取過高暴利。政府也收緊轉售買家的收入上限與資格條件，以確保公平並促進社會融合。
社會影響：婚姻、單身人士與包容性
新加坡公共住宅政策與社會目標密切相關，尤其是組建家庭。傳統上，35歲以下者大多須為已婚夫妻，或正在組建家庭，才能申請多數建屋發展局組屋。年滿35歲的單身人士則只能申請非成熟住宅區的小型組屋。
近期政策調整擴大了單身人士的選擇。從2025年年中起，年滿35歲的單身人士可申請所有地區的兩房式Flexi預購組屋，也可購買任何大小的Standard及Plus轉售組屋。至於Prime組屋，單身人士只能購買兩房式轉售單位。單身人士的收入上限維持在每月7,000元。
這些改變旨在反映社會規範的演變，並支持更多元的人口組成。然而，學術研究指出，這套制度仍鼓勵人們早婚及組建家庭，不僅影響居住安排，也形塑戀愛關係與人生選擇。
公共住宅與新加坡夢
公共住宅與「新加坡夢」密不可分，體現人們對生活穩定、擁有自宅及向上流動的期盼。但正如黃循財所言，這個夢想正在演變。愈來愈多年輕新加坡人追求個人滿足與人生意義，而不只是物質成就。住宅政策必須因應這些期望的轉變，兼顧傳統家庭與新型態家庭的需求。
設計與生活型態：開放式格局興起
新加坡公共住宅的設計與生活型態也在改變。為回應生活富裕程度提升及品味轉變，建屋發展局正於新建案試行開放式格局。2024年10月，卡蘭－黃埔將有310個單位採用客廳與臥室相連的設計，將結構柱移至邊緣，並取消室內隔間牆。屋主因此能更靈活地規劃居住空間，反映住宅設計正從標準化格局轉向更個人化的居家空間。
公共住宅政策的挑戰與矛盾
儘管成就斐然，新加坡公共住宅制度仍面臨日益嚴峻的挑戰與矛盾。房價上漲使可負擔性成為一大隱憂，對年輕新加坡人尤其如此。公共住宅同時扮演社會必需品與市場資產的角色，因而產生以下矛盾：
- 公共住宅既被視為一項權利，也被視為一種特權，並受到嚴格的資格與轉售規定限制。
- 居民被稱為「屋主」，但從技術上來說，他們是99年租約的承租人，權利有限。
- 促進包容性的政策（例如種族配額及家庭組成要求），也可能排除某些群體，例如單身人士、貧困者或少數族群。
- 開放轉售市場推高房價，助長投機並加劇不平等。
專家與政黨提出多種解決方案，例如延長租約、重建老舊組屋、依建造成本為新組屋定價、擴大社會住宅出租，以及提高透明度。不過，政府堅稱，現行作法能兼顧供需與財政責任。
政治辯論與2025年大選前景
住宅可負擔性是新加坡政壇的核心議題，尤其在國家邁向2025年下一屆大選之際。執政的人民行動黨（PAP）優先推動增加供應、提高補助，並落實新的組屋分類架構。反對黨則呼籲採取更大幅度的改革，例如提前興建住宅以滿足需求、擴大公共租屋計畫，以及降低單身人士的申請年齡。
分析人士指出，新的分類模式是重大轉變，將重新調整高價建屋發展局組屋的定價與資格規定。最終的挑戰在於如何在提供可負擔住所、維持資產價值與確保財政永續之間取得平衡，同時不打破轉售市場脆弱的平衡。
優質公共住宅的未來走向
新加坡對優質公共住宅的作法持續演變，反映了社會、經濟與都市規劃的廣泛變化。隨著「優質」的定義從單看地段，擴大到設施、交通連結與未來發展潛力，全島將有更多地區成為理想居住地。
與此同時，政府仍堅定致力於維持可負擔性、包容性與社會融合。新政策旨在確保公共住宅持續成為穩定生活、發展機會與社區生活的基礎。但隨著房價上漲、社會規範轉變，制度也必須持續調整，在回應現今居民需求的同時，兼顧未來世代的期望。
摘要
- 新加坡對優質公共住宅的概念，正從重視市中心地段，轉向納入設施完善及具未來發展潛力的地區。
- 新的Standard、Plus與Prime分類制度取代舊有的成熟／非成熟住宅區分類，對較受青睞的組屋設有更嚴格的規定與補貼安排。
- 優質地段公共住宅（PLH）模式提高最低居住年限，並設有補貼追回及轉售限制，以遏止投機並促進包容性。
- 可負擔性仍是政府首要考量，相關措施包括提高補助、擴大供應，以及依收入為新組屋定價。
- 近期政策擴大單身人士的選擇，也反映社會規範轉變，但制度仍鼓勵早婚與組建家庭。
- 住宅設計趨勢轉向更靈活的開放式格局，反映生活型態與偏好的變化。
- 挑戰仍然存在，包括房價上漲、社會排斥，以及公共住宅作為生活必需品與資產之間的矛盾。
- 2025年大選前，住宅政策的政治辯論日益升溫，各政黨提出不同方案，以平衡可負擔性、包容性與市場穩定。
