以加快開發為目標的計畫，罕見出現退場
香港推出土地共享先導計畫（LSPS）以來，首度有私人發展商撤回申請。李安投資（控股）旗下子公司巴西利亞（Brasilia）今年稍早撤回一項位於元朗、面積3.1公頃的提案，原計畫興建逾2,000個住宅單位。政府並未公布這項決定，但官方文件已有記錄。此時房市氣氛低迷、經濟成長放緩，先導計畫下僅剩另外六宗申請。
土地共享先導計畫旨在透過協調發展商誘因與政府公營房屋目標，加快將未充分利用的私人農地轉為住宅用途。簡單來說，土地業主可申請提高地積比率，作為交換，須保留新增樓面面積的大部分作為可負擔的公營房屋。政府則承諾提供配套基礎設施，並加快規劃及發展審批，以支持這項安排。
這次撤回申請凸顯了這項試驗計畫的核心矛盾。發展商須承諾提供大量公營房屋，並處理複雜的審批程序，同時面對市場景氣疲弱、融資成本仍不確定的環境。業界部分人士長期質疑，在目前市況下，私人企業是否能從中獲利。
立法會發展事務委員會委員王慧麟（Wendy Hong Wen）一直直言，先導計畫提供的誘因不足以吸引發展商。
這項計畫的條件從來都沒有吸引力，因為即使經濟環境穩定，發展商也只能收支平衡，無法獲利。
這番話點出了首宗撤回申請為何值得關注。這顯示土地業主態度審慎，原本可能參與先導計畫、提供土地的業主也可能因此卻步。事件也凸顯政府面臨的政策問題：義務與利益的平衡是否恰當，能否吸引私人資金投入，並在緊迫的時程內提供大量公營房屋。
土地共享模式如何運作
土地共享先導計畫鎖定私人持有的農地或其他低密度土地；若興建道路、排水設施及社區設施，這些土地便可能適合興建高密度住宅。申請人須提出提高地積比率的方案；地積比率是總樓面面積與地盤面積的比值。新增樓面面積中，至少70%須撥作公營房屋，例如公屋或資助出售單位。其餘樓面面積則屬私人部分，發展商可在公開市場出售。
作為交換，政府同意提供必要基礎設施，讓土地得以提高發展密度，並協調各部門的審批工作。這包括及早且更可預期地與城市規劃委員會、地政總署及公用事業機構接洽。換言之，先導計畫希望以公營基礎設施和加快審批，換取大量公營房屋，以及同一地盤上較小比例的私人住宅單位。
這種模式並不能消除項目的主要風險。土地業主仍須處理法定規劃問題、支付將農地改作住宅用途的補地價、符合交通及排水方面的技術要求，並承擔施工風險。即使審批流程較快，新界地盤從申請到首批單位落成仍可能耗時甚久。在利率偏高、銷售放緩之際，這是不可忽視的因素。
發展商為何此刻態度審慎
多項因素已改變香港房地產的經濟環境。許多地區樓價回落，貸款成本高於上一個低利率時期，建築投入成本也有所上升。資金被長期占用、獲利前景又不明朗的項目，難以達到企業內部投資報酬門檻，也難以符合貸款機構的要求。在這種環境下，若計畫將大部分新增樓面面積保留作公營單位，除非其他條件能大幅提高開發速度、降低風險，否則很難吸引發展商。
在先導計畫下，私人部分是發展商的收入來源；公營部分通常幾乎沒有利潤，甚至完全無利可圖。因此，兩項發展商無法完全掌控的因素格外重要：將農地改作住宅用途所須繳付的補地價，以及取得改劃、土地平整和公用設施升級核准所需的時間。延誤會因持有成本而侵蝕項目價值；補地價與審批的不確定性也會削弱投資理據。
現金流時程同樣重要。許多建商仰賴預售來支應建築費用。在香港，預售樓花同意書是必要門檻，只有在符合主要條件後，申請才可能獲批。即使政府承諾加快處理，新界的全新發展區通常仍受技術條件限制，早期工程可能因此延誤。結果是銷售收入入帳時間更晚，融資需求也隨之增加。
發展商已採取行動，著重維持穩健的資產負債表，並審慎安排新承諾。部分大型集團強調資本管理，包括買回股份及選擇性投地，顯示它們傾向保留現金，而非推出回報不確定的項目。仰賴私人參與的先導計畫，必須與這些其他資金用途競爭。
元朗提案內容
撤回的申請涵蓋新界元朗邊陲約3.1公頃土地。相關提案資料顯示，全面發展後可提供逾2,000個單位，規模需要興建中高層住宅大樓，並升級交通及公用設施。當地由村落、棕地作業場所和農地交錯組成。規劃此類土地轉型，須審慎分期，以處理交通、排水及社區設施需求。
依照先導計畫，政府須負責提供配套工程，讓土地具備提高發展密度的條件。這通常包括新建出入道路、提升排水能力，以及興建可服務更多人口的公共設施。按照公營房屋占比須達70%的規定，若私人申請人的財務計算可行，這項計畫原可為香港的可負擔房屋供應帶來明顯貢獻。
對房屋供應的影響
單一撤案不足以定論一項政策。然而，土地共享先導計畫推出以來，參與情況一直有限，首宗撤回申請顯示，現行義務與利益組合可能不足以吸引許多土地業主。若申請持續稀少，先導計畫短期內將難以在私人土地上釋出大量公營房屋。
香港仍需要穩定供應可負擔房屋。政府主導的新發展區、屋邨重建及其他土地整合工具所提供的公營房屋，仍是供應的骨幹。這些途徑不需要私人合作夥伴即可推進，但須投入大量公共工程，前置時間也較長。先導計畫原意是動員私人持有土地，補充這些工作。最新發展可能促使政府檢討如何結合兩種途徑，以達到房屋供應目標。
資金與審批：成本考量
項目是否可行，取決於一連串監管與財務程序；對全新發展區項目而言，這些程序可能相當棘手。農地改作住宅用途須繳付補地價，這項談判可能耗時甚久，也會大幅影響項目回報。發展商還須支付與土地及物業交易相關的差餉、費用和印花稅。稅務局網站說明物業及租賃文件涉及的印花稅範圍、寬免及程序。詳情可參閱稅務局的印花稅程序網頁：ird.gov.hk。
在銷售方面，預售對產生現金流至關重要。香港規定，未落成單位出售前須取得預售樓花同意書。地政總署每月及每季公布已核發、待處理及已撤回的同意書最新資料，可藉此了解市場動能及審批進度。相關報告可見於地政總署網站：landsd.gov.hk。
除了審批與稅費，法律及行政程序還涉及土地註冊處及多個政策局。業權查核、轉讓契據、抵押及解除抵押都是常見工作，會增加時間與成本。土地共享先導計畫原本透過協調政府部門、並行承諾公共工程，來縮短開發時程。即便如此，新界複雜地盤在提高住宅密度前，往往仍須以多層次方案處理交通、排水及社區設施。
哪些政策調整可能重振參與意願
決策者可針對壓低回報或拖慢時程的具體障礙採取措施。加快補地價評估，並提高程序透明度，可降低其中一項最大的風險。針對場外工程訂定標準作業指引、明確里程碑，並為法定程序設定有保障的時程，則可降低持有成本。及早投資關鍵道路及排水設施，也能為候選地盤帶來決定性助益。
在維持公共使命的前提下，也可調整誘因設計。對交通連繫較弱的地盤，容許略為提高私人部分比例；允許分期移交公營單位；或試辦共同基礎設施基金，都可能改善施工期間的現金流。專項融資工具，例如依項目里程碑提供的低息貸款，或為土地共享先導計畫地盤發行政府支持的基礎建設債券，有助發展商達到投資門檻，同時不必降低公營房屋占比。
地盤選址與發展分期同樣重要。鄰近既有鐵路及公用設施的提案，在現行規則下成功機會較高。需要大量前期工程的地區，可能須採取量身訂做的安排，或改由政府主導土地整合及收地，會是更合適的做法。
其他房屋計畫帶來的啟示
世界各地的房屋計畫都面臨類似壓力。公部門若依賴私人合作夥伴興建可負擔房屋，財務計算就必須站得住腳，時程也必須可預期。若審批放緩或成本飆升，參與意願就會下降。有效監督、明確規則及透明的進度報告，有助維持投資者與公眾的支持。
對香港而言，務實做法是在私人參與最有效的地方維持合作，並在市場誘因不足時倚重政府主導的供應模式。混合式做法仍可擴大供應，並讓市場逐步調整：將先導計畫用於可在近期啟動的地盤，較複雜的地區則由政府主導工程承擔。
重點整理
- 李安投資旗下巴西利亞撤回土地共享先導計畫申請，這是計畫啟動以來首度有申請者退場。
- 申請地盤位於元朗，面積3.1公頃，原計畫興建逾2,000個住宅單位。
- 依照先導計畫，新增樓面面積至少70%須撥作公營房屋，以換取提高發展密度及加快審批。
- 立法會議員王慧麟認為計畫條件缺乏吸引力，指出即使經濟穩定，發展商往往也只能收支平衡。
- 這次撤案凸顯，在銷售疲弱、融資成本上升及審批時程漫長之際，發展商參與意願不高。
- 主要成本因素包括補地價談判、印花稅及各項費用，以及影響現金流的預售樓花同意書核發時程。
- 政策選項包括加快並釐清補地價評估、制定標準化基礎設施作業指引、提供依里程碑撥款的融資，以及為較具挑戰性的地盤調整私人部分比例。
- 政府主導的土地整合及新發展區仍是公營房屋供應的核心，先導計畫原意是補充這些工作。
