香港為何著手規管「劏房」
香港正著手終結「劏房」時代，為何謂安全、宜居的分間住宅訂下法定底線。新制度將於2026年3月啟動，目標是改善狹小且不安全的單位；在這座全球房價最高的城市之一，這些單位長期被當成可負擔住宅的替代選擇。
立法會議員於9月下旬通過《簡樸房條例草案》，條例於2025年10月3日刊憲。新法為分間單位設立登記及認證制度，並訂明明確期限，要求業主改善不合標準的單位，或停止出租。2027年起，出租未獲認證的單位將屬違法，並面臨重罰；最終合規期限則為2030年。
這項挑戰規模不小。官員表示，全港約有11萬個分間單位，住有約22萬人。許多單位由舊式無電梯大廈分間而成，共用設施且通風不佳，有些面積僅約50平方呎。地價高昂、住宅用地供應緊絀，加上公屋輪候時間漫長，令這類隔間房不斷增加，儘管外界對安全與衛生問題早有廣泛疑慮。
《簡樸房條例》的要求
法律訂出最低居住標準，所有分間單位須符合要求，才能以獲認證的簡樸房名義出租。每個單位的實用面積須至少8平方公尺，樓底高度須達2.3公尺，至少有一扇可開啟的窗戶，並在單位內設有獨立圍封的私人廁所及洗手盆。條例也訂明照明、通風及主要安全設施的要求。
除了空間及基本設施，合規要求還包括消防與結構安全標準，以及獨立水電表，避免租戶被迫共用設施或支付任意收費。符合標準的單位可申請認證，確認其可依法出租。不符合標準的單位則須完成改善工程，或恢復原有間隔。
登記與執法方式
新條例將於2026年3月1日生效。自當日起，所有出租分間單位的業主都必須在12個月內為單位登記。登記期於2027年3月結束後，出租未登記或未獲認證的單位即屬違法。當局將透過巡查配合新制度，並有權發出整改通知，要求業主施工，讓住宅達到規定標準。
按時登記的業主可享有36個月寬限期，從2027年3月至2030年2月，完成所需改善工程並取得認證。在違法日期之後出租未獲認證的單位，最高可被罰款30萬港元及監禁三年；若持續違規，也可能按日處以罰款。為鼓勵業主及早加入計畫，官員計劃在計畫初期豁免或減收費用，之後再改按標準收費。認證設有固定期限，屆滿後須續期，期間也會持續巡查並檢查合規情況。
受影響的住宅數量
政府估計，約三分之一的分間單位未達新標準。最常見的問題是實用面積不足8平方公尺；另有部分單位缺少可開啟的窗戶，或樓底高度不足。官員預期，部分單位完成改善或停止出租後，仍會有相當數量繼續營運。房屋主管部門曾表示，約有8萬個單位在符合新標準後可繼續出租。
現有分間住宅的居住環境可能相當惡劣。許多單位位於老舊無電梯大廈，電線設備過時，公共空間狹窄。有些住戶須與其他幾戶共用設施。無窗房間十分常見，最狹小的居所平均每人可用面積約為65平方呎。火災隱患及通風不良問題屢屢引發公眾關注。
對業主與租屋市場的影響
業者表示，符合規定的成本高昂，有時在技術上也難以做到。增設私人廁所、改善通風或符合窗戶要求，都可能耗費大筆資金，而且並非所有平面設計都能配合。裝修公司曾估算，部分個案改善一個單位約需15萬港元。有些業者已關閉預計無法達標的單位，另一些則計劃拆除隔間，恢復成單一出租單位。
租金是各界關切的核心。許多低收入家庭仰賴市場上最便宜的單位，包括月租低於5,000港元的住宅。倡議團體警告，若清理過程中有一部分供應退出市場，最小、租金最低的空間可能消失；業主也可能透過提高新租約租金，轉嫁裝修成本。實際來看，現時月租約4,500港元、面積約75平方呎的單位可能消失，而面積約110至130平方呎的較大單位，則可能成為入門選擇，但月租也會更高。
現行分間單位租務管制可緩和部分租金壓力，但無法完全消除。根據2022年生效的租務管制，租戶可在連續兩段各兩年的租期內享有共四年的租住保障；續租加租幅度上限為10%，並與官方租金指數掛鈎；首段兩年租期內不得加租，業主也不得對水電等公用服務及基本服務濫收費用。不過，新租約的起始租金並無上限，因此若需求超過供應，新近符合規定的單位租金仍可能大幅調升。
政府應對與房屋供應
官員認為，公營房屋及過渡性房屋的供應正在增加，租金壓力應有限。房屋局局長何永賢表示，隨著公屋供應增加，以及簡約公屋等短期項目擴大，租屋市場的租金上升空間不大。政府數據顯示，分間單位住戶中，超過40%已申請公屋，另約20%符合資格但尚未遞交申請。長遠目標是在2049年前消除不合標準的分間住宅，同時增加公屋供應、縮短輪候時間。
房屋局將這次規管改革定位為改善居民基本尊嚴的一步，讓長期忍受不安全、不衛生居住環境的人有更好的生活條件。房屋局在一份官方政策文件中，這樣概述條例的目的：
本屆政府致力改革並樂於作出改變，目標是確保分間單位（SDU）提供安全、衛生及合理的居住環境。
官員也表示，在特定環境下可能會彈性處理窗戶要求，並考量空氣品質與衛生情況，同時維持對安全、通風及健康的重視。政府傳達的訊息是，新標準明確，但若現場條件令某些設施難以落實，執行時會務實處理。
安全與健康疑慮
促使各界要求採取行動的主因是安全問題。分間單位可能涉及隱蔽的結構改動，削弱樓宇結構、阻塞逃生通道並造成火災風險。電線裝置因應需要臨時改裝、電路超載，以及缺乏煙控設施，都曾在老舊大廈釀成慘劇。2010年的致命樓宇倒塌事故，以及2024年佐敦致命火災，加深了外界對老舊唐樓內隱藏危險的憂慮。
衛生也是推動改革的另一個原因。居住過度擠迫、共用洗手間、空氣流通不佳及室內潮濕，容易滋生霉菌與害蟲。沒有窗戶或窗戶無法開啟的單位會積聚熱氣與異味，對長者及兒童尤其不利。條例將通風、照明及衛生設施的最低標準納入法律，不再容許無力負擔一般住宅的人，默默承受這種居住環境。
租戶權益與現階段應對方式
租戶住在未獲認證的單位，不會因此負上刑事責任。相關罰則針對出租未獲認證或不合規單位的人。如果你住在分間住宅，可向業主了解是否計劃於2026年登記，並在完成改善工程後申請認證。請保留租約及收據副本，並確認業主按獨立水電表及官方費率收取費用。
2022年起實施的租務管制可提供一定保障。租戶在連續兩段租期內可享有共四年的租住保障；續租加租幅度不得超過10%，並須與官方租金指數掛鈎；首段兩年租期內不得加租。規定也禁止業主對水電等公用服務濫收費用。如果你遭施壓要求遷出，或面臨違反規定的突然加租，可向差餉物業估價署或協助租戶的社區團體求助。
「劏房」為何如此普遍
多年來，香港房價一直高居全球前列，可供住宅用途的土地比例卻不高。結果是住宅需求與可負擔房屋供應之間出現結構性落差。許多舊區遍布上世紀中葉興建的無電梯大廈，很容易被分隔成狹小房間。學生、新來港人士及長者往往選擇這類房間，因為他們負擔不起市價住宅，公屋輪候也可能長達數年。
對業主與經營者而言，這門生意利潤豐厚。一間面積900平方呎的公寓可分成五、六個房間，分別收租，總租金往往高於整個單位租給一戶家庭的租金。這種誘因，加上過去監管不足，助長了更多分間。讓這些住宅恢復合規會削弱最小房間的經濟效益，因此政府在加強規管的同時，也同步增加公屋供應。
接下來的安排
實施時程已經確定。條例將於2026年3月1日生效，並即時開放登記，申請期為一年。自2027年3月起，出租未登記或未獲認證的分間單位即屬違法。業主之後須在2030年2月前完成整改工程並取得認證，或將物業恢復為一般住宅間隔。當局表示，2027年將加強巡查與執法；計畫初期也會豁免或減收費用，鼓勵業主在日後按標準收費前加入制度。
倡議團體將密切關注執法是否到位，以及整體房屋供應計畫能否如期推進。若公營及過渡性房屋供應如計畫增加，即使不合標準單位逐步消失，分間住宅的租金壓力也可能減輕。若供應進度落後，市場最底層的租戶可能面臨艱難抉擇。未來24至48個月將顯示，規管配合新增供應，能否終結香港依賴不安全分間住宅的局面。
重點摘要
- 新條例設立簡樸房制度，並自2026年3月起禁止出租面積不足8平方公尺的單位。
- 每個單位都須有可開啟的窗戶、獨立圍封的私人廁所及洗手盆，並符合消防、結構、照明與通風標準。
- 業主可自2026年3月1日起登記，並有12個月時間將物業納入制度。
- 自2027年3月起，出租未登記或未獲認證的單位即屬違法。
- 業主須於2030年2月前完成整改並取得認證，或恢復原有間隔。
- 罰則最高可達30萬港元及監禁三年；持續違規也可能每日被罰款。
- 約11萬個分間單位住有約22萬人，估計約三分之一不符合標準。
- 官員預期，改善或關閉部分單位後，約有8萬個單位可繼續出租；公營及過渡性房屋供應也將增加。
- 分間單位租務管制將續租加租幅度限制在10%，並禁止首段兩年租期內加租。
- 新制度不會追究租戶的刑事責任，規管對象是出租不合規單位的人。
