香港住房負擔能力在2025年成為焦點
在香港，許多人仍無法實現置產夢。查普曼大學人口統計與政策中心發布的《2025年Demographia國際住房負擔能力報告》指出，在八個國家的95個主要住宅市場中，沒有任何一個符合可負擔標準（2024年第三季）。香港再度排名負擔能力最差，房價所得比中位數達14.4。這代表典型住宅的價格超過家庭所得中位數（稅前）的14倍。香港已連續第14年位居榜首。
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Demographia採用簡明的衡量方式：以住宅價格中位數除以家庭所得中位數，得出房價所得比，也就是倍數中位數。報告將比率達9.0或以上的市場列為「難以負擔」。目前全球共有12個這類市場。相較之下，匹茲堡是最可負擔的主要市場，房價所得比為3.2；但依報告分類，仍屬於中度難以負擔。香港的比率已從去年的16.7，以及疫情前2019年的20.8下降，主因是房價走軟、所得逐步回升。即使如此，房價與家庭收入之間的落差仍然很大。
排名如何計算，數字又代表什麼
研究中的各個市場以勞動市場或通勤圈為範圍，不只涵蓋市中心。這種做法讓分析人員得以比較，典型家庭的薪資相對於當地房價有多少購買力，也說明為何全國平均可能造成誤導。同一國家內，土地市場較具彈性的都會區，情況可能與擴張受到嚴格限制的都會區大不相同。
什麼是倍數中位數
舉例來說，若住宅價格中位數為30萬，家庭所得中位數（稅前）為7萬5,000，倍數中位數就是4.0。報告依此方法，將市場分為不同等級，從3.0或以下的可負擔市場，到9.0或以上的難以負擔市場。
隨著所得和房價變動，比率也會改變。房價下跌或家庭收入增加，都可能降低倍數，即使房貸負擔仍然沉重。這有助於解釋為何香港的比率有所改善，購屋者卻依然面臨重重障礙。
香港房價為何仍居高不下
香港可開發土地稀少、數十年來嚴格控制土地供應，加上需求持續，讓房價居高不下。香港許多地區多山，或被劃為郊野公園保育，市區範圍也相當緊湊。家庭爭搶有限的居住空間，本地及海外資金則將房地產視為保值工具。供需平衡向來不利於首次購屋者。
土地制度又增添一層因素。政府擁有所有土地，並透過批租土地給開發商來管控供應。土地收入占公共服務財源很大一部分，讓官員在財政上有謹慎管理供應的誘因。部分地區的規劃規定和高度限制，也使新屋供應受限。與Demographia研究相關的研究指出，都市蔓延管制策略，例如成長邊界和綠帶，會造成不自然的土地稀缺，並推高管制線附近的地價。
房價漲勢已趨緩。到2025年第一季，官方房價指數年減約7.8%，連續第13季年度下跌。2024年完工量激增逾75%，一手住宅市場銷售量增加逾三分之一，二手住宅交易也有所上升。政府取消多項買家印花稅，並放寬按揭壓力測試，以提振需求。去年底平均毛租金收益率小幅升至約3.9%。儘管有所變化，許多家庭仍難以負擔住房。
查普曼大學人口統計與政策中心主任Joel Kotkin認為，規劃決策在房價問題中扮演關鍵角色。
這些高房價很大程度上是限制城市周邊發展的政策所造成，而城市過去通常就是透過周邊擴張來成長。
對香港這類土地受限的市場而言，這項批評格外切中要害，因為任何對周邊新增供應的限制，都可能牽動整體房價結構。
實際生活處境：居住擁擠，城市愈來愈熱
這些比率背後，是日益艱困的日常生活。估計有22萬名居民住在劏房、籠屋或天台搭建物中。許多住處空間狹小、沒有窗戶或通風不良，共用浴室和廚房也很常見。最炎熱的月份裡，薄牆和鐵皮屋頂讓熱氣持續到深夜，使人難以入睡，也增加年長者和兒童的健康風險。
香港社區組織協會副主任施麗珊長期協助全港低收入家庭，並多年來記錄這些住處的生活情況。
有些居住環境相當不人道。
高溫加劇了生活壓力。香港天文台報告指出，2024年酷熱日數創下紀錄，有52天氣溫達攝氏33度或以上。對劏房居民的調查顯示，夏季普遍出現睡眠問題、皮膚狀況不佳、頭暈和情緒壓力。社區工作者表示，有些家庭為了維持冷氣運轉而減少用餐，年長居民則白天待在圖書館避暑。
改革與大型計畫是否足夠
政府已將兩項大型計畫定位為未來的住房供應來源。位於深圳邊境附近的北部都會區計畫，目標是打造全新都市群，提供逾90萬戶住宅、整合式交通網絡和新的就業中心。「明日大嶼願景」則提議興建人工島，提供逾20萬戶住宅。兩項計畫長期而言都可能重塑城市格局，但成本、工程挑戰和漫長的施工期，代表它們無法緩解眼前的壓力。
政策制定者也採取較短期的措施。當局目標在2027至2028年提供約3萬個簡約公屋單位，並已安排逾2萬1,000個過渡性房屋單位。建築完工量增加、按揭限制放寬，也顯示市場活動有所回升。關鍵考驗在於新增供應是否符合購屋者的負擔能力，而不只是交付多少單位。
Demographia報告作者Wendell Cox提醒，如果土地成本居高不下，周邊供應又受到限制，光靠提高密度無法縮小一般家庭面臨的差距。
公共政策前沿中心主席David Leis認為，住房負擔能力緊縮是生活成本問題的核心。
可負擔住房情況惡化，是目前生活成本危機的主要推手，受影響者包括中產階級和勞工階級。
公共房屋政策也受到檢視。香港大學經濟學教授Michael Wong批評資助房屋的留置規定和周轉速度緩慢，認為這使新申請者被迫留在私人租屋市場。
這純粹是公共房屋政策的失敗。
要大規模改善住房負擔能力，需要結合釋出土地、建設基礎設施、加快公共房屋供應，以及持續推出價格符合一般收入者負擔能力的私人住宅。
香港與其他城市的比較
香港與雪梨，以及北美西岸多個市場並列住房負擔能力最差的城市。這些城市需求旺盛，向外擴張又受到地理或法規限制。其中有幾個城市的房價所得比超過10，顯示購屋者面臨極大壓力。
- 香港 14.4
- 雪梨 13.8
- 聖荷西 12.1
- 溫哥華 11.8
- 洛杉磯 11.2
- 阿得雷德 10.9
- 檀香山 10.8
- 舊金山 10.0
- 墨爾本 9.7
- 聖地牙哥 9.5
另一端的匹茲堡比率為3.2，是受評95個市場中最低的。但這仍未達到3.0或以下的可負擔標準。這是這項調查20年來首次沒有任何主要市場符合門檻。
亞太地區的住房負擔能力與可購性
不同的衡量標準都指向同樣的壓力。城市土地學會（ULI）的亞太地區住宅可購性指數，將購屋價格不超過家庭所得中位數5倍界定為可購。依此標準，香港公寓價格約為所得中位數的23.4倍，是2024年區內最差的數值。租屋方面，DWS另一項全球研究估計，香港家庭租下一般兩房單位的支出約占可支配所得的61%，是全球負擔最重的地區之一。區內情況各異。新加坡的公共住宅模式，讓許多家庭仍買得起典型收入所能負擔的組屋；東京大量租屋供應，則使核心區平均租金維持在所得的約17%。然而，在最大的商業中心，多數年輕家庭仍買不起房。
重點摘要
- 《2025年Demographia國際住房負擔能力報告》（2024年第三季）顯示，香港再度排名住房負擔能力最差，倍數中位數為14.4。
- 受評95個市場中沒有任何一個符合可負擔標準，另有12個被列為難以負擔。
- 香港的比率已從去年的16.7及2019年的20.8下降，房價下跌和新增完工量增加是原因之一，但購屋者仍面臨巨大落差。
- 北部都會區和「明日大嶼願景」長期而言可能增加逾110萬戶住宅，但無法立即紓解壓力。
- 短期措施包括取消額外印花稅、放寬按揭壓力測試，以及計畫在2027至2028年提供約3萬個簡約公屋單位。
- 租屋壓力沉重，一項研究估計香港家庭租金約占家庭可支配所得中位數的61%。
- 極端高溫和劏房居住環境，讓低收入家庭的處境雪上加霜。
- 專家指出，釋出土地、調整規劃規定及建設基礎設施，是改善住房負擔能力、讓房價符合一般家庭負擔能力的重要措施。
