中央機關改變立場，允許禁止民宿
日本觀光廳正準備推翻多年來的政策，告知地方政府，在觀光客湧入、影響日常生活的地區，可實際禁止俗稱「民泊」的私人住宿服務。據知情人士透露，觀光廳將於本月稍晚發布通知，說明地方自治條例可將指定區域的年度營業天數上限訂為零天。此舉直接推翻觀光廳先前的立場；當時觀光廳認為，這類禁令偏離法律宗旨。
日本正努力在積極的觀光目標與住宅區過度觀光的現實之間取得平衡，此時政策轉向正好反映了這項難題。《住宅宿泊事業法》自2018年6月生效以來，屋主無須取得傳統旅館執照，即可登記將住宅或公寓作為短期租賃住宿，每年最多營業180天。這套制度旨在透過活用閒置住宅，因應入境旅客激增；登記件數也持續攀升，截至5月，全國約有40,700處。低門檻使民泊成為房產投資者與屋主都青睞的選項，帶動都市中心和度假城鎮迅速擴張。
然而，成長也帶來摩擦。即將發布的通知將指出，若民泊威脅住宅或教育機構附近的生活環境，地方政府可將營業天數上限訂為零天。通知也將確認，問題已經發生的地區可限制現有業者營運，並要求業者安裝噪音計和監視攝影機，以監督是否遵守規定。
除了賦予地方自治條例更大權限，中央政府也計劃於本會計年度試辦電話諮詢中心，受理夜間噪音及其他滋擾問題的投訴。這項措施顯示，東京當局如今已承認執法存在缺口，導致居民不滿，也讓地方官員因違規案件數量龐大而不堪負荷。
居民為何反彈
促使政策轉向的投訴並非新問題，也不是個別現象。在東京都各區，以及京都、大阪等主要觀光地，居民都反映短期住宿旅客帶來一連串問題，而這些旅客往往不太了解當地習俗。
東京都北區登記的民泊單位在三年間約增至原來的三倍，截至2024年9月達522處。當地社區領袖表示，官方接獲的投訴增加了九倍，光是2024會計年度就達53件。一名77歲、擔任當地自治會會長的男子，談到鄰里變化時心情複雜。
我很高興有觀光客來北區，但希望他們遵守規定。
他感嘆，附近一棟建築開始接待觀光客後，垃圾收集處便成了未分類垃圾的棄置地，當中包括貼有外文標籤的瓶子。他指出，違反當地垃圾處理規定的情況非常頻繁。有些旅客會在指定收集時段以外把垃圾留在外面，引來害蟲，也破壞了長年居民引以為傲的整潔街景。
深夜噪音也是另一個衝突焦點。新宿區在12月對四家業者經營的11處設施發布東京首批停業命令，原因是業者屢次未達強制要求。區政府資料顯示，2025會計年度561件投訴中，多數與噪音及不當處理垃圾有關。池袋站附近有超過1,800處登記民泊的豐島區居民，也表達類似不滿。2025年10月一場地方會議上，一名自治會會長直指民泊業者是「惡人」，反映出社區怒氣之深；居民覺得自己的街區未經同意就被改造成非正式旅館區。投訴內容包括午夜過後街上行李箱滾輪的聲音，以及沒有現場管理人員的住宿單位內舉辦派對。
地方禁令將如何實施
觀光廳即將發布的通知，將釐清許多地方政府一直在尋求的法律依據。《住宅宿泊事業法》授權地方政府限制營業區域與天數，但中央政府的指引至今一直不鼓勵地方政府將每年180天的上限降為零天。
新的立場明確認可所謂「零天上限」是保護住宅區的正當工具。若學校或住宅附近的出租物件預期將增加，或負面影響已經出現，地方政府將獲准在特定區域禁止新設及現有民泊。
除了區域禁令，通知也將支持要求業者安裝設備。地方自治條例可規定業者安裝監視攝影機和噪音計，在派對噪音或喧鬧行為引發爭議時留下證據。這代表監管力道大幅升高，從被動登記轉向積極監控作為商業住宿使用的私人住宅。
2018年制定這項法律，原本是為了降低屋主出租閒置房間給旅客的法律門檻。不同於依《旅館業法》須取得許可並配置櫃檯人員的傳統旅館，民泊只須登記即可營運。簡化程序促使市場快速擴張，但也使執法責任沉重落在人手不足的地方區公所身上。
各地城市已開始自行推動措施
有些地方政府早已預料到政策會轉向，並自行收緊規定。京都已實施日本最嚴格的民泊限制之一，如今正考慮擴大實際禁止出租的區域。市長松井孝治今年1月表示，民泊經營對維護地方社區造成了一定程度的不利影響。他表示希望透過修訂自治條例加強管制，並說不排除將營業天數上限訂為零天。
長野縣時尚山城度假勝地輕井澤町的町長土屋三千夫10月表示，最終目標是在全町禁止民泊營運。町政府一直要求中央政府允許依地方實際情況量身制定限制，而非接受東京方面一體適用的做法。
東京各區也正忙著因應。墨田區正研議自治條例，規定除非有住戶管理人員在場，否則民泊只能在週末營業。北區則考慮禁止沒有現場管理人的新設施。豐島區最初提出每年最多營業84天，遭業者批評在經濟上不可行；之後修訂草案，將上限提高至120天，並給予一年緩衝期，預計今年12月開始實施。
大阪採取了一些最積極的措施。市府9月決定暫停受理「特區民泊」的新申請；這類私人住宿依《國家戰略特別區域法》營運。市長橫山英幸承認，這套制度雖有助於國家觀光政策，但有必要加強管制。他補充，市府希望暫停新申請，以重新整頓制度。
特區制度漏洞與遭迫遷疑慮
2018年的法律雖受到媒體關注，另一套並行制度引發的爭議更為激烈。依《國家戰略特別區域法》營運的所謂「特區民泊」，限制比一般民泊少。雖然沒有年度營業天數上限，但旅客至少須住宿兩晚、三天，且免受《旅館業法》部分規定約束，例如無須設置櫃檯。
大阪市已成為這波熱潮的中心，約有全國九成的特區民泊設施；截至7月，約有6,696處。去年會計年度接獲399件投訴，包括違反最低住宿天數規定及不當處理垃圾等問題後，市府加快檢討相關制度。大阪府34個市町村中，有27個支持停止受理申請；其他地方政府則表示會限制適用區域。
這波成長帶來的人身影響，從一名大阪居民令人震驚的遭遇中浮現。這名居民2025年春季搬進大阪市東成區一間新公寓，六個月後卻收到搬遷通知。據稱，獲海外資金支持的屋主計劃將整棟建築改作特區民泊。在一次住戶會議上，記者與鄰居聽到公司代表表示：「只要提出申請，就會獲准。」法律專家指出，以改建為民泊作為終止租約的理由，缺乏正當性。熟悉特區民泊議題的大阪律師公會成員增田隆表示，行政機關忽視了這種可能被稱為違法的情況。
警告：規定收緊可能適得其反
並非所有人都支持強力取締。民泊業者和產業分析人士警告，限制過度只會把市場推向地下，增加非法且不受監管的出租物件，使主管機關更難追查。
豐島區最初提議將營業上限大幅降至84天時，業者主張上限過低，無法維持獲利，尤其對那些專為短期出租而投資整修公寓的人而言更是如此。他們認為，合法業者退出後，地下市場業者將接手這些物件，繼續在無人監管的情況下接待旅客。區政府部分讓步，將上限調高至120天。
新宿區區長吉住健一將部分責任歸咎於中央政府，指出民泊制度原本是為入境觀光客大開方便之門，卻沒有提出有效措施處理隨之而來的垃圾與噪音問題。負責稽查數百件投訴的清潔人員寥寥無幾，區公所承認人力無法應付。JTB觀光研究與顧問公司的研究員山下真輝反映了這種兩難。他表示，考量入境觀光的價值，民泊對日本經濟發展不可或缺，但法律制定至今已過七年，情況已經改變。他指出，日本已進入必須考慮更具彈性、更加符合各地情況的法律制度的階段。
日本政府的目標是將入境外國旅客人數從2024年的3,687萬人次提高至2030年的6,000萬人次。日本觀光廳一名官員表示，各地民泊情況不同，難以實施一體適用的規定，並補充說，觀光廳希望地方政府透過地方自治條例因應。如今，這種分權思維成為備受爭議的新決策基礎，讓各地方政府自行劃定民泊管制界線。
重點整理
- 日本觀光廳將通知地方政府，可透過自治條例實際禁止民泊，推翻先前反對將營業天數上限訂為零天的立場。
- 政策轉向是為因應居民日益增加的投訴，問題包括住宅區及學校附近的噪音、垃圾和社區生活受干擾。
- 地方政府如今可要求業者安裝監視攝影機和噪音計；中央政府則將試辦夜間投訴電話中心。
- 京都、輕井澤和大阪等城市已著手收緊限制，大阪並已暫停受理特區民泊的新申請。
- 產業團體警告，規定過於嚴格可能迫使業者轉向非法、未登記的出租方式，完全逃避監管。
