狹小地下室，牽動首爾未來的大型利益
首爾漢南3重建區一間26平方公尺的地下室住宅，自2003年首次登記至2019年間，轉手九次。房價從2006年的2億7,500萬韓元，漲至2019年的8億5,000萬韓元。買家來自韓國各地，包括公州、榮州和忠州；這間小住宅則始終位於等待拆除的社區中。
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根據房產登記資料檢視的1,671間公寓與別墅，地下半層住宅在20年間平均轉手2.6次，高於地上住宅的2.1次，交易頻率約高出24%。自2020年8月起，地下半層住宅的成交價中位數已達13億韓元。
吸引買家的，是未來的新公寓。符合資格的地下室住宅屋主，可透過重建協會取得新屋分配權，與持有較大地上住宅的屋主相仿。投資人買下的不是單純的居住空間，而是進入漢江與南山之間新建社區的機會。
對租客而言，同一個過程意味著房東更迭、租賃押金保障的不確定性，以及最終搬遷。2022年7月，地下半層住宅屋主中僅9.5%登記地址位於漢南3區內。
龍山區政府的2023年6月核准公告揭示了這些交易背後的規模：重建區面積達386,395.5平方公尺，核准興建5,816戶公寓，其中876戶為出租住宅。這項計畫呈現出，老舊住宅改建能創造高價資產，卻也讓原本租住其中的人們必須另覓居所。
為何最便宜的房產可能是首選投資
漢南3區涵蓋龍山區漢南洞與普光洞的部分區域。當地老舊建物包括小型別墅、分隔成多戶的住宅，以及地下半層住宅；韓文稱為「半地下」（banjiha）。這類住宅有部分位於地面以下，長期以來提供相對便宜的居住選擇。
重建改變了這類房產的估值方式。原則上，在2023年6月管理處分計畫核准前加入重建協會、且符合資格的會員，不論原有房產是地下半層住宅或地上住宅，都可取得一戶新公寓的分配權。
管理處分計畫訂定新建房產與財務義務的分配方式。會員須繳納額外分攤款，金額依分配公寓價格扣除原有房產的估定價值計算。
地下半層住宅的估定價值較低，日後可能意味著須繳交較高的分攤款；但較低的購入價格，降低了初期所需資金。因此，能等待重建的買家可用較少現金進場，並隨著計畫推進再支付額外款項。
當地房仲表示，投資人買進相對便宜的地下半層別墅，待價格上漲後出售。價格介於5億至9億韓元的別墅交易相當活躍。據稱，有些買家甚至沒有看過房子就下手。
小宅每平方公尺價格更高
登記資料中的地下半層住宅通常比地上住宅小約10平方公尺。即使買家支付的每平方公尺價格較高，總價仍可能較低。
2020年8月至2023年間，地下半層住宅每平方公尺平均成交價為4,384萬韓元，地上住宅則為3,486萬韓元。根據這兩項數字計算，地下半層住宅的溢價約為26%。
2010年至2022年間，地下半層住宅每平方公尺價格升至原先的4.5倍，地上住宅則為4.1倍。地下半層住宅成交價中位數，從2011至2014年間的3億2,000萬韓元，升至2020年8月起的13億韓元，約為原來的四倍。
個別建物中也可見相同趨勢。在同時有地下半層住宅與地上住宅的181棟建物中，有112棟、約62%的地下半層住宅交易較頻繁。買家一再尋找較小、卻能參與相同重建程序的房產。
限制放寬時，交易加速
2003年新城規劃初期，地下半層住宅交易尤其頻繁，當時土地交易許可限制的適用範圍有限。每100戶地下半層住宅發生32.9次所有權變更，相較之下，地上住宅每100戶為21.5次。
李明博總統政府於2008年底，解除首爾都會區多數地區的投機區限制，但江南、瑞草與松坡除外。2009年，政府暫時取消多屋屋主的額外資本利得稅，並放寬重建區小面積土地購買的許可要求。
當年地下半層住宅每100戶有15.1次所有權變更，地上住宅則為11.4次。2014年，多屋屋主的額外資本利得稅遭廢除，快速轉售稅負也獲放寬，當年的相應數字分別為12.7次與9.5次。
限制較嚴的時期，兩類住宅的交易頻率差距較小。登記資料顯示，當買進與轉售較為容易時，進入重建市場成本較低的途徑吸引了更多交易。
所有權逐漸轉出社區
漢南3區內，登記地址位於區內的屋主，其所有權等值數量從2002年的2,189降至2022年的738，減少約66%。他們持有的開發區土地比例，也從逾55%降至約19%。
同期，登記地址位於江南、瑞草、松坡與盆唐的屋主，所有權等值數量從163增至799。到2022年，這個群體已比登記地址在漢南3區內的屋主更多。區外屋主持有開發區約62%的土地。
登記資料分析按持分比例計算所有權。兩人各持有一半房產，便各計為半個所有權單位。當地屋主的定義依各時點登記地址認定，而非要求屋主自重建前便持續居住於此。
房產也在不同世代間移轉。2018至2021年間，323名土地受贈者中，有93人為20多歲、75人為30多歲，另有22名未成年人。40歲以下受贈者共190人，約占總數59%。
整體房價變化幅度不小。2003年後，漢南洞與普光洞受調查地塊的官方土地基準價格平均上漲逾1,100%。價格上漲既帶來轉售機會，也讓房產得以移轉給較年輕的家人。
租客搬遷前面臨不確定性
一名曾住在漢南3區地下半層住宅的租客，從鄰居口中得知房東已出售房屋。由於沒有新屋主的聯絡方式，租客擔心租賃押金能否取回。
韓國的全租制度（jeonse）讓這項疑慮格外嚴重。租客不支付一般月租，而是交付一筆大額押金，房東須在租約結束時返還。房屋易主時，知道誰負有這項責任十分重要。
租客權益團體「蝸牛聯盟」（Minsnail Union）指出，法律未要求房屋易主時通知租客，是造成問題的原因之一。另一名租客則表示，供水中斷、漏水問題都未獲房東修繕。
倡議人士將維護不善與重建的經濟誘因連結起來：當房價主要由未來新公寓的預期價值推升時，著眼於轉售的屋主便較不願意修繕現有住宅。
搬遷對仰賴附近朋友、福利服務，以及熟悉自身醫療需求的人們而言，帶來更多困難。租客支援組織「租客114」負責人、律師李康勳表示，這些在地關係是居民搬到陌生地方後會失去的實際支援之一。
2024年10月刊出的報導指出，補償與搬遷協助僅提供給2009年前已住在當地的租客，也提到居民為取得補助所需的文件而苦惱。
公寓變多，不代表人人都有更多空間
龍山區政府於2023年6月核准在197棟建物中興建5,816戶公寓，其中4,940戶出售、876戶出租。後續資料將總戶數列為5,970戶，另有一份拍賣資料則稱127棟建物共有5,988戶。區政府之後重啟修訂計畫的諮詢程序；本文引用的公告未列出最終更新後的公寓總戶數。
2023年核准的出租住宅約占總戶數15%。4,940戶出售公寓中，4,069戶分配給既有房產屋主，831戶供一般銷售，另有40戶保留。
後續搬遷統計記錄7,182戶租客家庭，以及9戶選擇現金補償的當地家庭，合計7,191戶搬離。較早的融資估算則預計約8,300戶搬遷，其中約6,300戶為租客家庭。
若與後續資料所列的5,970戶計畫公寓相比，7,191戶搬遷家庭多出1,221戶。較早估計的8,300戶搬遷家庭，與核准的5,816戶公寓之間則相差約2,500戶。
這些比較說明了租客面臨的壓力。由許多小型、低價住宅構成的建物，將被數量較少、坪數較大的公寓取代，而且多數分配給自有住宅屋主。拆除與施工期間，搬離的家庭必須另覓住處，進一步推升周邊租賃市場需求。
以數兆韓元融資推動搬遷
重建協會向四家大型商業銀行組成的聯貸團，取得2.1兆韓元搬遷貸款；之後又透過KB證券安排4,000億韓元融資，兩筆方案合計達2.5兆韓元。
第二筆融資透過特殊目的公司發行證券募集投資人資金，再將款項借給協會。計畫承建商現代建設提供連帶保證，KB證券則提供包銷承諾，支援融資安排。
兩筆貸款的利率均在6%出頭。本金與利息預定於2028年11月前償還。融資資料預估，施工資金還需透過借款籌措數兆韓元。
計畫也納入公共設施。2023年核准內容列出51,849.3平方公尺道路、27,263.6平方公尺公園、10,755.4平方公尺小學用地，以及福利設施與公務機關。
協會在電子郵件回覆中為重建辯護，表示會員歷經20年困難後，依法且透明地追求更好的居住條件。協會認為，延誤會加重會員的財務負擔，而加速核准有助於更早提供改善後的住宅。
拍賣提供取得公寓分配權的另一條途徑
一項由債權人發起拍賣的房產，包含105平方公尺土地與99平方公尺建物，鑑價為34億3,000萬韓元。當時拆除工程正在進行，鑑價的大部分價值來自土地。
一名漢南3區重建協會會員說明該房產在2023年核准時所附帶的權利：
截至2023年管理處分計畫核准時，該標的有權取得約1億韓元退款，以及專有面積84㎡的入住權。
核准後的一般交易，若位於指定投機區，協會會員資格轉讓將受到限制，但有例外情況。拍賣說明指出，債權人發起的出售是得標人取得會員資格的另一條途徑，無須土地交易許可或資金計畫。拍賣排定於次月3日舉行，但未註明具體月份。
其吸引力與地下半層住宅交易相同：房產代表著取得未來公寓的權利。市場另一端，據報導，普光洞一棟土地面積126平方公尺的獨棟住宅以45億韓元出售。
倫敦政治經濟學院地理與都市研究教授玄邦信，談到公寓所有權的財務吸引力時表示：
多年來公寓住宅價格上漲，某種程度上讓人深信，這是最理想的住宅類型，能保障許多家庭努力累積的資產。
官方里程碑與時程變動
龍山區政府的核准公告記錄了長達20年的規劃過程，之後才核准分配計畫。區政府的2025年1月諮詢公告記錄了市府委員會審查提案後進行的進一步修訂。
- 2003年11月18日：漢南被指定為新城區。
- 2009年10月1日：首爾市核准重建區及推動計畫變更。
- 2012年9月4日：重建協會獲准成立。
- 2019年3月29日：龍山區政府核准計畫實施方案。
- 2023年6月23日：區政府依《都市及居住環境整備法》第78條核准管理處分計畫。
- 2024年12月23日：首爾市都市重建委員會有條件核准修訂提案。
- 2025年1月31日至2月14日：龍山區政府重新公開修訂提案，徵詢意見。
施工時程幾經變動。融資計畫預估2025年動工、2028年完工；後續資料則將施工時間列為2026年，入住時間訂於2029年。搬遷貸款的償還日期仍為2028年11月。
所有權調查採用5,021筆公開紀錄，涵蓋3,244筆土地，辨識出12,616名屋主，以及2002至2022年間9,459次所有權變更。部分登記資料可能因註銷而無法取得。調查結果呈現了社區等待重建期間，房產權益如何長期轉手。
重點整理
- 在調查期間，漢南3區地下半層住宅的轉手頻率約比地上住宅高24%。
- 2020年8月至2023年間，地下半層住宅每平方公尺售價約比地上住宅高26%。
- 2022年7月，地下半層住宅屋主中僅9.5%登記地址位於區內。
- 2023年6月核准興建5,816戶公寓，其中876戶為出租住宅；後續計畫資料所列總戶數較高。
- 後續統計記錄7,191戶家庭搬離，超過該份資料列出的5,970戶公寓。
- 協會取得2.5兆韓元搬遷融資，預定於2028年11月償還。
- 後續計畫資料將完工或入住時間訂於2029年。
