家庭自有自住住宅財富差距創新高
2025年，南韓最富有的五分之一家庭，平均持有價值6億9,341萬韓元的自有自住房屋；最貧窮的五分之一家庭，平均僅239萬韓元。兩者相差290.1倍，是2017年現行統計序列開始以來的最高紀錄。
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這些數據來自家庭金融與生活狀況調查，由韓國統計資訊服務機構公布，反映兩項走勢相反的變化。最富裕家庭的平均值較前一年增加7.7%，最貧窮家庭則下滑9.1%，降至有紀錄以來最低水準。
住宅自有率是造成巨大差距的主要原因。最底層家庭中，僅6.6%擁有目前居住的住宅；最頂層則有82.5%。這項指標將未擁有自住房屋的家庭，住宅價值計為零。
差距也不只出現在住宅。最富裕家庭的平均總資產是最貧窮家庭的68.6倍，同樣創下紀錄；但年度所得差距較早年有所縮小。
底層家庭平均值為何如此低
這項調查依家庭資產將受訪者分為五個等分，每組各占家庭總數的20%。住宅價值指標只計入家庭同時擁有且自住的房產。
租屋家庭在這項計算中的住宅價值為零。擁有其他房產、但目前住在租屋處的家庭也是如此。即使家庭名下有多處房產，也只計算自住房屋。
因此，239萬韓元的平均值，是由少數自住房屋與數量更多的零值共同構成。在底層家庭中，實際擁有自住房屋者的住宅價值中位數為3,800萬韓元。中位數是將住宅按價格由低至高排列後位於正中央的數值。
頂層家庭中，擁有自住房屋者的住宅價值中位數為7億2,000萬韓元，較前一年增加2.9%。兩組中位數相差約18.9倍，顯示除了自有率差距極大，持有自住房屋的家庭之間也存在明顯價格差異。
底層家庭的住宅自有率下滑0.8個百分點至6.6%，創下新低。頂層家庭的自有率也下降1.2個百分點至82.5%，但房價上漲仍推升其平均住宅財富。
八年間差距如何擴大
住宅財富比率幾乎是2017年的兩倍。當年頂層家庭的平均值是底層家庭的145.5倍。最新一年則從244.9倍升至290.1倍，增幅約18.5%。
歷年變化顯示，差距曾在2023年短暫縮小，隨後連續兩年再度擴大：
- 2017年：住宅財富比率為145.5倍。
- 2018年：比率維持在約146倍。
- 2022年：差距達245.5倍，頂層家庭平均住宅價值則攀抵7億4,635萬韓元的高峰。
- 2023年：房價下跌，比率縮小至215.1倍。
- 2024年：差距再度擴大至244.9倍。
- 2025年：比率達到創紀錄的290.1倍。
2025年頂層家庭的平均住宅價值仍低於2022年的高峰，但在歷年數據中排名第二。差距創新高，是因為底層家庭的平均值進一步下跌，而頂層家庭持有的房產價值則回升。
總資產差距也進一步拉大
根據統計報導引用的調查數據，2025年最富有的五分之一家庭平均總資產為17億7,615萬韓元，增加7.5%；最貧窮的五分之一家庭則為2,588萬韓元，減少2.9%。另有報導指出底層數值為2,558萬韓元；2,588萬韓元則與所述的68.6倍比率相符。
新的比率超越2022年64倍的前次紀錄。以金額計算，兩組家庭的平均資產相差約17億5,000萬韓元。
房地產對南韓家庭資產負債表的影響尤其顯著。國會未來研究院資深研究員李善和表示，約70%的家庭資產集中在房地產。這種集中現象，使房產持有情況和各地房價成為財富不平等的重要驅動因素。
這項住宅指標不包括投資房產，以及出租給他人居住的房屋，因此不計入290.1倍的差距。若將這些房產納入，房地產差距可能更大，但目前未公布相應比率。
首爾高價公寓漲幅進一步領先
韓國不動產院數據顯示，首爾公寓市場中價格最高與最低兩端的漲幅差異顯著。2017年3月至2025年3月，當地價格最高五分之一公寓的平均價格，從11億韓元升至25億2,000萬韓元。
同期，價格最低五分之一公寓的平均價格，則從2億5,000萬韓元升至3億9,000萬韓元，漲幅56%；最高價組的漲幅約為129%。
以金額計算，高價公寓平均增值14億2,000萬韓元，最低價組則增加1億4,000萬韓元。兩組價格比率從4.4倍擴大至約6.5倍。這些數據描述的是首爾市內的公寓；家庭調查涵蓋的則是全國家庭。
建國大學房地產學教授俞善鍾認為，首爾與地方房市的差異，是全國財富差距的部分成因。他表示，高價房產集中在首都；資產較少家庭持有的低價房產，則較可能位於首爾以外地區。
俞善鍾指出，地方賣方也面臨需求疲弱、未售住宅存量增加的問題。在首爾，需求集中，加上屋主惜售，使市場上可供購買的房屋數量受到限制。各地情況不同，意味著全國住宅供給增加，對不同地區可能產生截然不同的影響。
所得差距縮小，為何財富落差仍未消失
按所得排名的家庭，差距小於按資產排名的家庭。2025年調查顯示，最高所得五分之一家庭的經常所得是最低五分之一家庭的11.2倍，可支配所得則是9.8倍。
經常所得包括薪資、營業所得、財產所得及移轉收入等持續性收入。可支配所得則是扣除稅款及其他強制性支出後所剩的金額。調查中的所得數據以前年為準，因此2025年調查衡量的是2024年所得。
經常所得比率較2017至2019年的約12至13倍縮小；可支配所得比率也從早年的約11至12倍下降。
所得是一定期間內收到的金錢，資產則是家庭所持有財物累積而成的價值。房產增值不代表屋主薪資也會增加。租屋家庭即使收入比以前高，仍可能沒有能從同一波房價上漲中受益的資產。
從資產排名改按所得排名時，納入的家庭組成也會改變。例如，退休屋主可能擁有可觀的房產財富，但年度所得相對有限。這兩組比率反映的是家庭財務的不同面向。
金融資產又增添一層不平等
與住宅數據一同引用的韓國銀行資料顯示，最高所得五分之一家庭的平均金融資產為3億1,433萬韓元，最低所得五分之一家庭則為3,874萬韓元。金融資產包括存款及投資等持有項目。
兩者相差約8.1倍，但相關說明將差距描述為約9倍。資料所列2020年的比率為8倍，顯示金融資產差距變化不大，遠不如自住房屋價值比率急劇擴大。
韓國銀行研究局總體經濟分析組組長郭法俊指出，房產持有、區域房價差異及購屋時機，都是財富差距擴大的因素。他表示，有房者與無房者之間的淨財富差距，擴大的走勢與房價上漲相似。
購屋時機對不同世代及不同地區都很重要。房價大幅上漲前購屋的家庭累積了增值收益，較晚購屋者則面臨更高的入場成本。郭法俊表示，人們購屋時間不同，使世代間的不平等更加明顯。
住宅政策著眼於區位與供給
檀國大學建築工程學教授金賢洙呼籲，除了政府力拚2030年前在首都圈開工興建135萬戶住宅，也應更重視人們能盡快入住的房屋。
金賢洙具體說明了他認為應優先推動的方向：
「比起設定135萬戶的目標，更重要的是確保10萬戶住宅，讓人們最快明年就能入住，」金賢洙說。
金賢洙也提議，在通勤至主要就業中心30分鐘可及的範圍內，為年輕人提供住宅。他建議考慮鐵路轉乘站周邊地區，包括連結GTX、新盆唐線及新安山線的站點。他認為，興建住宅的同時，也應將部分經濟與都市機能移出首都。
建國大學的俞善鍾表示，房貸限制也影響民眾尋找住宅的地點。他提到，價格15億韓元以下房產的房貸上限為6億韓元，並指出相關規定正將需求導向首爾相對平價的蘆原區及道峰區等地。
韓國經濟產業研究院經濟研究室主任金光錫呼籲增加租賃住宅，並為年輕人與新婚夫妻提供更多公共住宅。他的提案著重讓弱勢家庭能取得穩定住所，而非只依賴售價變動來改善居住狀況。
房產稅與住宅扶助納入討論
國會未來研究院的李善和在一份探討資產不平等，以及中長期持有房產稅制改革的報告中分析了這項議題。她指出，有房與無房家庭之間日益擴大的差距，是南韓資產不平等的重要來源。
李善和主張逐步改採依住宅資產價值課稅，也呼籲穩定管理房產官方評估價值與市場價格的比率。這項比率之所以重要，是因為官方評估價值會影響屋主應繳納的稅額。
她的建議不只涉及稅制，也涵蓋金融條件、家庭投資選擇、住宅福利及供給。這些提案著眼於同一差距的不同面向：屋主累積的資產價值、買方可取得的機會，以及租屋者能獲得的居住保障。
這些數據與提案凸顯政策制定者面臨的實際挑戰。首爾高價住宅的增值幅度遠高於低價住宅，地方房市則面臨未售住宅存量增加，而最貧窮資產組中多數家庭沒有自住房屋。針對其中一項情況制定的政策，影響的家庭可能與針對另一項情況的政策不同。
重點整理
- 2025年，南韓最富有的五分之一家庭平均住宅財富是最貧窮五分之一家庭的290.1倍，創下紀錄。
- 底層家庭僅6.6%擁有目前居住的住宅，頂層家庭則為82.5%。
- 住宅指標將未擁有自住房屋的家庭計為零。
- 頂層家庭平均總資產達17億7,615萬韓元，底層家庭為2,588萬韓元，相差68.6倍。
- 2017年3月至2025年3月，首爾價格最高五分之一公寓漲幅約129%，最低五分之一則為56%。
- 所得差距較早年縮小；提出的因應措施包括提供可負擔住宅、租屋扶助及調整房產稅制。
