逾3萬名投資人面臨回收資金的不確定性
一家以高報酬為宣傳、吸引約2,000億日圓資金的日本不動產投資業者遭撤銷營業許可，逾3萬名投資人因此不確定能否拿回資金。截至2026年6月底，業者有188億日圓逾期未還，另有1,724億日圓即將到期，但現金及存款僅9,241萬日圓。
大阪府與東京都政府9月1日撤銷「Minna de Ooyasan」背後兩家公司的許可。這是日本特定不動產共同事業制度自1995年上路以來，首度撤銷業者許可。
大阪府當局發現，業者得知租金收入未支付後，仍繼續銷售投資商品。提供給潛在投資人的文件，仍在租金支付問題欄位註明「無適用事項」可揭露。
事件影響遠超過這兩家公司。一名53歲的福岡女性投資各項商品共1,600萬日圓，一名44歲的神奈川男性投入1,000萬日圓。兩人如今都面臨投資款可能大部分無法收回的風險。
兩家公司為分配款及還款延遲造成投資人不安致歉，但對當局調查結果的部分內容提出異議，並表示接下來將著重保全資產、出售不動產及籌措資金，償還既有投資人。目前尚未公布全額還款時程。
成田投資案如何吸引家庭存款
Minna de Ooyasan讓投資人能集資參與不動產專案，不必自行購買及管理建物。其主要商品之一涉及千葉縣成田市、成田機場附近的土地，東京不動產集團Kyosei Bank計畫在當地興建飯店及展覽設施等。
開發案涵蓋的土地約相當於10座東京巨蛋。商品自2020年開始銷售，標榜年報酬率7%，每單位投資金額為100萬日圓。若依此計算，並按宣傳內容支付分配款，每單位每年可獲得7萬日圓。
集團內兩家公司分工處理相關業務。位於大阪府吹田市的Toshi Soken Invest Fund負責管理及經營不動產投資；位於東京都中央區的Minna de Ooyasan Sales則負責銷售。
福岡這名投資人2023年受報酬率吸引，投入1,200萬日圓購買成田商品。她每月收到數萬日圓的分配款，2024年又投入400萬日圓，購買與其他不動產相關的商品。她表示，款項從2025年7月起突然停止支付。
這名女性總投資額達1,600萬日圓，她形容自己不確定能否取回積蓄：
我是不是只能放棄拿回投資款？
神奈川的投資人也表示後悔。他回想，當初對資金確切用途的說明並不詳細。他現在擔心，自己投入的1,000萬日圓可能大部分都會損失。
銷售揭露文件未提租金欠款
大阪府的調查結果指出，未支付租金的處理方式是本案核心。自2025年4月1日起，儘管集團內承租方尚未支付租金，Toshi Soken Invest Fund仍繼續銷售9項商品，包括成田第13號商品。
租金收入是投資業務及支付給參與者款項的重要來源。潛在投資人有必要知道這些收入何時停止入帳。但簽約前提供的文件，在應記載租金延遲或欠付情況的欄位，仍標示沒有適用事項。
當局指出，透過上述銷售，另有280人投資共6億4,300萬日圓。2025年7月31日，成田系列投資人獲知租金欠付及暫停分配款一事。
Kyosei Bank集團代表柳瀨健一向大阪府當局表示，他認為4月4日停止招募廣告時，銷售也已結束。他說，不了解相關情況的員工仍繼續銷售商品。大阪府不接受此一說法，認為這只是他個人的理解，並未適當說明後續仍持續銷售的情況。
大阪府認定違法情節特別重大。對於正在考慮是否投資的家庭而言，未揭露的是交易中的基本資訊：原本預期支撐投資的租金是否確實有支付。
還款缺口的數字
Toshi Soken Invest Fund的財務狀況顯示，投資人為何面臨如此大的不確定性。截至2026年6月底，包括Minna de Ooyasan第34號在內的9項商品共188億日圓還款逾期。另有29項商品，預定還款金額約1,724億日圓。
38項商品的逾期及預定還款金額合計約1,912億日圓。公司現金及存款僅9,241萬日圓，約占總額0.05%；換算下來，每逢2,000日圓到期或即將到期的款項，手上約只有1日圓現金。
現金只是房地產公司的資源之一。土地及其他資產也可以出售換取資金。然而，業者持有的不動產已遭查封或假扣押；這些法律措施可能限制資產處分方式，以便債權人追討欠款。
公司7月28日向大阪府提交的2026年3月止會計年度業務報告顯示，負債比資產多2,881億日圓。簡單來說，公司帳面欠下的金額遠高於其帳面持有的資產價值。
大阪府表示，公司已不符合法定要求，淨資產須維持在資本金的至少90%。府方認為公司極難在相關期限前全額還款，投資人蒙受損失的風險相當高。
爭議發展經過
撤銷許可前，主管機關已採取過處分，業者在租金欠付期間仍繼續銷售，財務狀況也日益惡化。以下主要日期顯示，問題如何從資訊揭露不實，逐漸演變成更大規模的投資人還款困境。
- 2020年：成田開發案投資商品開始銷售，標榜年報酬率7%。
- 2024年6月：兩家公司因違法行為，包括不實記載土地地號，遭勒令停業。兩家公司向法院提起訴訟，對處分提出異議。
- 2025年4月1日起：業者在集團內承租方欠租的情況下，仍繼續銷售9項商品。
- 2025年7月9日：兩家公司表示，已自行暫停招攬新投資人及簽訂新合約。
- 2025年7月31日：成田系列投資人獲知租金欠付及暫停分配款一事。
- 2026年6月底：逾期還款金額達188億日圓，另有1,724億日圓預定還款。
- 7月28日：業者提交2026年3月止會計年度報告，顯示負債比資產多2,881億日圓。
- 8月18日：舉行聽證會，兩家公司提議在監督下繼續暫停新業務。
- 9月1日：大阪府與東京都撤銷營業許可。
針對2024年6月停業令的訴訟仍在進行中。兩家公司對先前處分提出的異議，屬於許可遭撤銷前已存在的爭議。
公司說法
Toshi Soken Invest Fund與Minna de Ooyasan Sales於9月1日發布聲明表示，對行政處分極為重視。兩家公司為分配款延遲及投資款返還延誤造成投資人擔憂與不安致歉。
兩家公司也表示，不同意當局部分事實認定及法律判斷。公司稱已於2025年7月9日自行停止招攬新投資人及簽訂新合約，也沒有重啟新業務的計畫。
在8月18日的聽證會上，公司提議維持暫停新業務，在監督下定期提交報告、回應既有投資人，並專注於還款及有序結束營運。
集團警告，若信譽進一步受損，將更難出售資產、籌措資金，也難以維持處理既有合約所需的組織。集團表示，這些困難可能削弱其履行主管機關要求的投資人保護責任的能力。
柳瀨公布了聽證會紀錄及一份長達45頁的書面陳述，並對處分提出異議。兩家公司也公開撤銷許可通知，以及聽證會上的書面和口頭陳述內容。
許可遭撤銷後的影響
許可遭撤銷後，業者不得招募投資人或銷售新基金。業者僅能從事履行既有合約所必要的工作，例如處理資產及籌措還款資金。
兩家公司援引日本《不動產特定共同事業法》第65條，指出該條文允許業者在許可遭撤銷後，繼續從事結束既有合約業務所必要的營運。這項規定讓公司有法律依據，能在結束業務的同時，繼續處理既有投資。
投資人等待的是兩種不同款項。分配款是投資期間定期支付的款項，通常來自業務收入；贖回款則是合約進入還款階段時返還的投資本金。本案兩種款項都已延遲。
公司眼前的現金短缺與資產負債缺口，需要不同方式處理。出售不動產或可籌得還款現金；負債超過資產的差距，則關乎公司整體償債能力。資產出售所得及影響資產處分的債權，都會左右可用資金的多寡。
家庭等著拿回資金，而非新商品
對福岡女性及神奈川男性而言，眼下最重要的是取回已投入的積蓄。新銷售停止後，既有投資人能否拿回資金，將取決於剩餘資產的管理，以及公司能否收回可用於還款的款項。
這些數字也顯示，停止分配款與延遲返還本金，對家庭造成的影響並不相同。失去定期分配款，代表預期收入中斷；贖回延遲則讓原本的積蓄繼續被套住，可能打亂仰賴這筆資金的計畫。
公司表示將保全並出售資產，籌措贖回款。大阪府的評估則凸顯這項任務的規模：逾期及預定還款金額約1,912億日圓，現金極少，負債遠高於帳面資產。投資人如今只能等待資產出售及還款的具體進展。
重點整理
- 大阪府與東京都於9月1日撤銷Minna de Ooyasan營運商及銷售業者的許可。
- 這項投資業務吸引約2,000億日圓資金及逾3萬名投資人。
- 大阪府發現，9項商品在租金欠付的情況下仍繼續銷售，另向280名投資人募集6億4,300萬日圓。
- 截至2026年6月底，逾期及預定還款金額合計約1,912億日圓，現金及存款則為9,241萬日圓。
- 兩家公司對當局部分調查結果提出異議，並表示將專注處分資產及處理既有投資人事務。
- 業者不得銷售新商品，但可繼續從事處理既有合約所必要的工作。目前尚未公布全額還款時程。
