新加坡組屋轉售價格下滑，10月百萬新元成交量創238宗新高

一宗181.8萬新元成交，市場走勢分歧

新加坡2026年10月有238宗建屋發展局（HDB）組屋轉售成交價至少達100萬新元，連續第三個月創下紀錄；與此同時，整體市場價格下滑0.2%。最貴的一宗是女皇鎮 SkyParc @ Dawson 的五房式組屋，於10月30日以181.8萬新元易手。

這間位於 Dawson Road 96號第40至42樓的單位，面積111平方公尺，剩餘屋契約94年。成交價比4月由 Henderson 的 City Vue @ Henderson 一間五房式組屋創下的172.8萬新元全國紀錄高出9萬新元，約5.2%。

房地產平台99.co和SRX於11月4日公布的估算顯示，百萬新元成交占10月組屋轉售交易的10.9%，約每九宗就有一宗。另一方面，易手組屋總數較9月減少3.1%，降至2,178宗。

因此，10月同時出現兩種發展：愈來愈多買家願意以破紀錄價格購入條件優越的組屋，整體市場價格則小幅下跌。面積較大、剩餘屋契較長且地點便利的住宅，持續吸引願意出高價的買家。

百萬新元成交量增長有多快？

10月至少100萬新元的成交宗數比9月增加29宗；9月有209間組屋成交價達到這個門檻，8月則有201宗。兩個月間，8月至10月增加37宗，增幅約18.4%。

成交量與價格紀錄的變化，顯示2026年高價市場的交易如何逐步升溫：

• 2月：SkyTerrace @ Dawson 一間五房式組屋以170萬新元售出，當時創下全國紀錄。
• 4月：City Vue @ Henderson 一間五房式組屋將紀錄推高至172.8萬新元。
• 8月：百萬新元組屋轉售成交量達到每月新高201宗。
• 9月：每月成交總數增至209宗。
• 10月：成交總數達238宗，SkyParc @ Dawson 的成交價則以181.8萬新元創下新紀錄。

國家發展部在2026年4月的國會答覆中表示，2025年約有6%的組屋轉售成交價高於100萬新元。10月的占比達10.9%，明顯更高；不過，部門公布的數字涵蓋全年，且門檻是「高於」100萬新元，而10月估算也計入成交價恰好為100萬新元的交易。

Dawson組屋為何價格如此高？

SkyParc @ Dawson 這間組屋具備買家看重的多項條件：樓層高、剩餘屋契長、空間寬敞，且鄰近成熟的生活設施。單位面積約1,195平方英尺，成交單價約每平方英尺1,522新元。

代表賣方的ERA Realty Network經紀人黃德（Ted Wong）表示，這間住宅吸引買家激烈競價。他說：

「我們收到超過八份出價，最高的三份都超過180萬新元。」黃德說。

黃德指出，地點位於市中心、附近生活設施完善、可眺望丹戎巴葛一帶的綠意，以及單位面積寬敞，都是吸引買家的原因。他也提到，該屋苑的五房式組屋供應相對有限。

SkyParc @ Dawson於2020年完工，三棟住宅樓共提供810個單位，樓高34至43層。該項目是選擇性整體重建計畫（SERS）下的安置住宅，供來自丹戎巴葛（Tanglin Halt）的居民入住。SERS會重建特定的老舊住宅區，並為受影響居民提供替代住宅。

女皇鎮地鐵站在步行範圍內，紅山地鐵站也在附近。對買家而言，交通便利與空間、景觀和剩餘屋契等條件，都會納入願意支付價格的考量。

衡量紀錄的兩種方式

Dawson這筆交易的總成交價和每平方英尺價格都創下紀錄。兩種指標回答不同問題：總價反映購屋成本，而每平方英尺價格則方便比較不同面積的住宅。

先前以總價創全國紀錄的交易，是 City Vue @ Henderson 的172.8萬新元成交；該單位面積略大，為113平方公尺，位於第46至48樓。每平方英尺價格約為1,421新元。

先前的每平方英尺價格紀錄為1,502新元，由鄰近的 SkyTerrace @ Dawson 一間五房式組屋於9月創下。該單位面積約1,065平方英尺，以160萬新元成交。最新一宗Dawson成交的單價高出約每平方英尺20新元。

SkyParc組屋約94年的剩餘屋契，也是吸引買家的條件之一。屋契年限是指在地契持有權下，住宅可供持有及居住的期間。比較轉售組屋時，買家必須同時考量當前價格和剩餘年限。

百萬新元成交分布在哪些地區？

大巴窯在10月錄得最多百萬新元成交，共39宗；其次是女皇鎮的31宗和勿洛的26宗。三個市鎮合計96宗，約占當月總數的40.3%。

這類交易遍及的地區遠超過上述三個市鎮，也包括武吉美拉、碧山、加冷－黃埔、淡濱尼、宏茂橋、芽籠、榜鵝、金文泰、實龍崗、市中心區、後港、巴西立、盛港、馬林百列、兀蘭、裕廊東、武吉知馬、武吉巴督和義順。

榜鵝路一間五房式組屋以132萬新元售出，是10月非成熟市鎮成交價最高的組屋。成熟市鎮通常是較早發展、已具規模的住宅區；非成熟市鎮通常是較新的市鎮。兩類地區的住宅在屋齡、格局和生活設施便利程度上各有不同。

非成熟市鎮占所有轉售成交的52.4%，成熟市鎮則占47.6%。因此，雖然大巴窯、女皇鎮和勿洛的百萬新元成交量領先，多數交易仍發生在非成熟市鎮。

哪些房型價格上漲，哪些下跌？

10月四房式和五房式組屋價格小幅上漲，三房式和行政式組屋則下跌。這種差異有助解釋，為何市場平均價格下滑的同時，高價區間仍出現破紀錄成交。

• 三房式價格較9月下跌1%，較2025年10月下跌2%。
• 四房式價格較9月上漲0.5%，較2025年10月上漲0.2%。
• 五房式價格較9月上漲0.3%，較2025年10月上漲0.4%。
• 行政式組屋價格較9月下跌1.2%。

所有房型的價格與2025年10月相比大致持平。成熟市鎮價格當月下跌0.2%，但仍較一年前高出1%。非成熟市鎮價格當月下跌0.7%，較一年前低1.1%。

99.co首席數據與分析長盧克曼哈金（Luqman Hakim）將高價成交表現強勁歸因於市場對優質住宅的需求持續。他指出，面積較大的組屋、熱門地段和較長的剩餘屋契都吸引買家，尤其是位於成熟社區中的較新住宅。

成交量較9月放緩，但高於去年同期

10月有2,178宗組屋轉售成交，較前月減少3.1%，但比2025年10月多61.7%。相較9月，市場交易較為清淡，但成交量仍遠高於一年前。

四房式組屋占成交量最大比重，達41.6%。五房式占28.4%，三房式占22.2%，行政式占7.8%。四房式與五房式合計占成交量的70%。

成交統計依據轉售申請登記日期計算。已登記的轉售申請通常反映已完成的交易，因此每月數據是按登記時間整理，而非依買家首次看屋或開始議價的日期計算。

10月成交量較去年同期大增、全年價格則大致持平，提供買家一個有用的參照：易手組屋比一年前多出許多，但市場整體價格水平並未相應上漲。

100萬新元以下有哪些選擇？

國家發展部4月的國會答覆列出2025年較便宜的轉售住宅案例。淡濱尼和榜鵝至少還有70年屋契的四房式組屋，成交價約65萬至70萬新元。

按房型和最低剩餘屋契年限比較，三巴旺和義順也有低於60萬新元的類似成交案例；裕廊西和兀蘭則有低於55萬新元的案例。這些都是2025年已完成交易的例子，並非當地所有組屋目前的開價。

部門也表示，符合資格且首次購買轉售住宅的買家，可獲得最高23萬新元的購屋津貼。實際可領取金額取決於資格條件，買家應評估家庭適用的補助，不應直接假設能領取最高金額。

時任國家發展部長李智陞（Desmond Lee）於2024年8月20日的媒體簡報會上曾警告，破紀錄價格可能影響整個轉售市場的預期。他指出，賣方看過高價成交的新聞後提高預期，而買家則可能因擔心價格進一步上漲而急於買房。

李智陞警告，這類行為可能造成以下結果：

如果不謹慎應對，這種市場動態可能使轉售市場偏離經濟基本面，並形成泡沫。

李智陞在當時的簡報會上表示，前一年半所有組屋轉售交易中，成交價超過100萬新元的比例約為2%。此後，市場單月百萬新元成交占比已大幅提高，因此各市鎮和房型之間的價格範圍，對家庭預算尤其重要。

更多住宅供應可增加買家選擇

盧克曼預期，2026年11月和12月，地點便利的大型組屋需求將持續強勁。出售私人住宅後轉購HDB組屋的屋主可能進一步帶動需求，尤其是希望保留寬敞居住空間，同時從房產中釋出資金的人。

達到五年最低居住年限的組屋也可能有更多進入轉售市場。屋主通常必須至少居住這段時間，才能出售住宅。熱門市鎮中符合條件的較新組屋，將為買家提供更多選擇，也可能增加百萬新元成交宗數。

預計11月的預購組屋（BTO）銷售活動也會增加選擇。BTO是HDB推出的新住宅，與向現有屋主購買的二手組屋不同。10月市場展望公布時，並未提供這次銷售活動的確切推出日期或完整詳情。

因此，年底前的幾個月可能同時出現兩股力量：買家持續競購條件優越的大型轉售組屋；更多住宅選擇則可能減輕整體市場的價格壓力。

重點摘要

• 2026年10月HDB組屋轉售價格下跌0.2%，百萬新元成交量則創下238宗新高。
• SkyParc @ Dawson 一間五房式組屋以181.8萬新元售出，創下全國轉售紀錄。
• 百萬新元成交占10月交易的10.9%，約每九宗就有一宗。
• 大巴窯、女皇鎮和勿洛合計錄得96宗百萬新元成交，約占總數40%。
• 轉售總量較9月減少3.1%，降至2,178宗，但較2025年10月增加61.7%。
• 四房式和五房式價格當月上漲，三房式和行政式價格則下跌。
• 預期轉售組屋供應增加及11月BTO銷售活動，將擴大買家的選擇。