銷售方式擬議調整，買方資金成為焦點
越南國會議員正研議限制未完工住宅的銷售，包括禁止轉讓購屋合約，並逐步改為僅在住宅完工後出售。除了這些提案，議員也希望加強管控訂金、銀行保證，以及買方在取得所有權文件前支付的款項。
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在2026年10月30日的國會辯論中，清化省代表黎青歡提議，禁止轉讓仍在興建中的住宅合約。海防市代表阮玉山則提出不同做法：維持轉讓可能性，但將每筆交易登錄於不動產資訊系統，並連結電子身分識別與經查證的法律資料。
對等待入住的家庭而言，這場辯論關乎積蓄，也關乎能否脫離停滯的購屋交易。受胡志明市Roxana Plaza工程延宕，以及峴港、河內交屋延遲影響的買方，已支付房款，卻仍背負貸款債務。
相關提案仍在討論中。建設部長陳紅明表示，將檢視並完善《不動產經營法》修正草案；目前尚未公布最終表決或實施日期。
目前研議的是兩種不同的限制。禁止轉讓合約，將使買方無法把購屋協議轉給他人；僅出售完工住宅，則會改變建商首次銷售房屋、向客戶收款的時間點。兩項措施都會改變住宅建設的融資方式，但影響買方的階段不同。
議員為何要阻止合約一再轉售
黎青歡認為，一再轉讓可能使住宅協議淪為投機工具。住宅完工並交屋前，轉讓合約的買方交出去的是契約權利與付款義務，而不是已完工的房產。
首位買方可以先付訂金或一小筆分期款，等價格上漲後再轉讓協議。黎青歡表示，最初投入的資金可能獲得50%或100%的報酬；多次轉讓加上仲介費，最終交屋價格可能高達原價的兩倍。
最初支付款項的報酬率，與整戶房屋價格上漲幅度並不相同。由於首位買方只支付部分房價，房價相對小幅上漲，就可能使其現金投入獲得高得多的百分比收益。
黎青歡提出的對策不只限制個別投機者。他呼籲研究逐步改為住宅完工後才出售，縮短購屋協議在房屋尚未備妥前流通的期間。
阮玉山承認，轉讓能滿足實際需求，也有助於讓交易留在法律制度內。他的提案則是要求登錄每筆轉讓，讓買方流轉情形與實際成交價格更容易追蹤。他也呼籲妥善規劃上路方式，避免資料庫尚未完備就中斷合法交易。
買方為何可能需要退場管道
阮必成大學經濟學家黃清田表示，禁止轉讓可能降低投機，但若真正有購屋需求的買方財務狀況改變，可能使他們陷入困境。他指出，建案可能歷時一至三年，期間買方可能失業、經營虧損，或遭遇家庭急難。
無力繼續付款的買方，可能需要轉讓協議，以取回已投入的資金。若沒有這個選項，剩下的做法可能包括取消合約或單方面終止，並可能引發違約金、賠償與退款爭議。
黎忠發律師事務所主任、胡志明市律師公會會員黎忠發反對一刀切禁止。他主張，合法住宅合約所產生的權利屬於受保障的財產權，並援引2013年《憲法》第32條。這是他反對該提案的法律論點，並非法院裁決。
黎忠發傾向透過稅制與法律查核進行規範。他警告，禁令可能使交易轉入非正式安排，包括授予廣泛權限的委任書、私人書面協議，以及買賣承諾。這類交易可能減少主管機關掌握的資訊、降低稅收，並增加爭議或詐欺風險。
訂金管制不只限於5%上限
草案將未完工房產的訂金上限訂為買賣或租購價格的5%，且僅在房產符合經營條件後才能收取。芹苴市代表蘇愛雲提議，這筆款項應存入為該建案提供保證的銀行所設立的凍結帳戶。
凍結帳戶可避免建商自由提領訂金。依蘇愛雲的提案，只有在房產符合規定條件，且買方與建商簽署正式購屋合約後，才能動用款項。
林同省代表楊克梅警告，建商或銷售業者可能改用其他名目收款，例如預約金、意向登記費或優先購買費。清化省代表梁氏和也呼籲，法律應依付款目的判定，而非只看款項名稱。
實際判斷標準應是這筆錢是否用來確保日後簽約，或抵付部分購屋款。稱為優先費也不會改變其用途。胡志明市代表陳英俊也希望，建商與直接收款者（包括中介）都明確承擔責任，並依《民法典》處理退款與賠償。
前平陽地區國道13號旁的一處建案，呈現了受到檢視的做法。買方被要求支付1億越南盾預留公寓，預計約一個月後簽購屋合約；若買方選擇不簽，則可退款。
交屋前建商最多能收取多少款項？
阮玉山說明，草案擬訂的上限包括首次付款30%、交屋前累計付款70%，另加上5%的訂金上限。他擔心，買方仍須預付大筆款項，卻無法監督建商如何運用。
黎青歡提議，交屋前收款不得超過70%，其餘30%須等買方同時取得房屋與所有權證書後才支付。把尾款與這兩項條件掛鉤，能在建物實際完工之外，進一步保障買方的財務權益。
不同的數字反映出重大的政策抉擇。與交屋及取得所有權證書掛鉤的30%尾款，是草案其他部分所談5%尾款的六倍。兩種做法下，無法由建商立即支配的款項將有很大差異。
阮玉山也提議，依實際施工進度監督付款，尤其是買方未採用銀行保證的情況。實際做法上，款項撥付應依查證完成的工程進度，而非只依合約所列付款日期。
銀行核准建案保證，不等於買方取得保證函
陳英俊著重於如何讓個別買方獲得銀行保障。銀行同意為建商提供保證只是其中一個階段；為特定客戶開立保證函則是另一個階段。客戶取得的保證函，載明該筆交易所享有的保障。
對選擇銀行保證的買方，陳英俊提議，建商只有在客戶取得個別保證函後，才能收取合約款項。他也要求明訂開立期限、程序與費用，讓買方清楚知道保障何時生效，以及需要支付多少費用。
草案允許買方自行選擇是否取得銀行保證。阮玉山提議將保障設為預設選項，買方只有在充分了解說明後，另以書面確認，才能選擇放棄。
阮玉山擔心，否則拒絕保障可能變成購屋合約中的制式條款。他的做法會要求買方更審慎地作出選擇；若買方不採用保證，也須加強付款監督。這些提案針對的是買方已付錢、仍等待建商履行義務的期間。
最後5%款項涉及管控與退款問題
草案也處理買方等待所有權證書期間，合約價金最後5%的款項。這筆款項不同於最初訂金，儘管兩者的比例都是5%。
楊克梅要求明確規定帳戶由誰管理、哪些文件可作為撥款依據、利息歸誰，以及建商無力償債時如何處理。他希望款項獨立管理，並依明確的法律依據撥付。
蘇愛雲提出另一種做法，適用於主管機關尚未完成土地估價或批准規劃變更等客觀因素，導致證書延遲核發的情況。在這些情況下，建商可用等值、無條件的銀行保證取代凍結5%款項，在維持財務保障的同時釋出現金。
議員也要求釐清帳戶所有權、付款時間與費用。若買方自行辦理證書申請，將保留款項轉交建商應以自願為原則，而建商仍有責任提供必要文件。
海防市代表武文進提到，部分芒青建案的家庭等待多年仍未取得證書。他們的經驗顯示，所有權文件與施工進度同樣是辯論核心：拿到鑰匙後，仍可能要等很久才能取得正式文件。
誰負責查核建案，誰承擔責任？
武文進呼籲，主管機關應在交易進行前，比對出售公寓與核准的規劃及設計。他也希望要求建商賠償買方並補救違規造成的後果，包括必須拆除建物的情況。
芹苴市代表陶志義主張，交易平台與仲介應依其能進行的查核承擔相應義務。他表示，業者可以檢查文件並比對可取得的資料，但不能取代主管機關認定房產的完整法律狀況。
陶志義提議，要求中介查核所提供的紀錄是否完整一致、揭露無法查證的資訊，並在明知資訊不實仍允許交易時承擔責任。興安省代表阮文輝則呼籲，釐清缺漏或不一致的紀錄，若問題仍未解決，就應拒絕提供服務。
陳英俊也要求，建案易手時應明訂更清楚的義務。原建商的文件及已收款項都必須交代清楚，建商之間的協議也應保障客戶的合法權益。
蘇愛雲提出另一項相關疑慮：若要求建案轉讓前先履行完土地財務義務，可能阻礙旨在挽救停滯建案的收購案，使買方繼續受原建商財務危機牽連。
融資模式改變，也可能改變付款壓力
國道13號旁建案的代表為預售辯護，稱這對買賣雙方都有幫助。該代表表示，客戶通常先支付20%至30%，客戶資金有助建商評估需求，並減輕借貸壓力。該建案每份合約轉讓的處理費為300萬至500萬越南盾。
該代表主張，若只在交屋時出售，買方屆時就得支付公寓價值的95%。這是建商對此種模式下付款壓力的說法。若改為房屋完工後才出售，建案融資就會從買方分期付款，轉向建商必須在銷售前取得資金。
因此，對買方而言，選擇不只在於能否查看完工公寓。施工期間付款可分散付款時間，但資金可能受延誤影響；完工後購買，房屋更接近可立即入住，但購屋所需資金可能集中在成交時支付。
胡志明市的證書問題也顯示，限制持續多久十分重要。胡志明市於2024年11月5日成立5013工作小組，後改組為1645工作小組，以處理核發證書的障礙。若限制措施要持續到取得證書，入住後仍可能影響家庭很長一段時間。
主要的具日期發展如下：
- 2024年11月5日：胡志明市成立5013工作小組，處理房產證書核發困難。
- 2026年10月30日：國會議員辯論《不動產經營法》修正案中的合約轉讓、預付款與保證措施。
- 辯論結束時：建設部長陳紅明承諾進一步檢視並完善草案。
陳紅明表示，草案第5條禁止違法使用客戶訂金與預付款。其餘政策選擇在於如何落實保障：由誰管控款項、何時可以撥付、如何讓個別買方取得保證，以及家庭情況改變時能否轉讓合約。
重點整理
- 議員提議禁止轉讓未完工住宅購屋合約，並研究僅在工程完工後出售。
- 另一種做法是保留轉讓機制，同時以經查證的市場資料登錄每筆交易。
- 擬議保障措施包括凍結訂金帳戶、為個別買方提供保證，以及依施工進度付款。
- 議員辯論了最後保留5%款項，以及交屋並取得證書前扣留30%的提案。
- 反對者警告，禁止轉讓可能使遭遇財務急難的買方陷入困境，並助長非正式交易。
- 相關提案仍在檢視中，尚未公布最終表決或實施日期。
