房價下修，買家仍難以負擔
越南預計在2026年完工87,601戶社會住宅，僅達年度目標的90%；商業住宅市場降價，也未能讓許多房屋變得負擔得起。胡志明市的短缺尤其明顯：胡志明市不動產協會（HoREA）引述市政府評估指出，2026年前九個月沒有新增可負擔住宅供給。
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HoREA表示，建商已將一手市場價格調降約5%；部分轉售房產的投資人則降價20%至30%，仍難以找到買家。一手市場是指建商出售的房屋；二手市場則是現有屋主轉售的房屋。
河內也顯示，房價下跌可能與需求疲弱並存。Savills Vietnam統計，2026年第三季公寓銷售量季減26%，年減48%。建商出售公寓的平均開價仍約為每平方公尺1億700萬越南盾。
核心問題在於房價高昂、借貸成本高，以及符合一般家庭預算的住宅太少。更多建案已列入規劃，尤其是在市中心以外地區；但地點、價格與住宅是否合用，將決定買家和租屋族能否因此有實際選擇。
HoREA主席黎黃洲呼籲採取更全面的措施：在社會住宅之外，也提供可負擔的商業住宅、價格更合理的出租住宅、更明確的開發規範，以及成本更低的信貸。這些提議涵蓋符合公共住宅補助資格的人，以及收入超過資格門檻、卻仍負擔不起商業住宅價格的人。
降價為何未能帶動需求
越南房地產經紀人協會（VARS）統計，2026年第三季河內公寓平均售價為每平方公尺7,930萬越南盾，胡志明市為8,830萬越南盾，峴港為6,890萬越南盾。三地平均價格均與前一季持平。
這些價格是在大幅上漲後維持穩定。與2019年第一季相比，VARS統計河內房價上漲97%、胡志明市上漲69.8%、峴港上漲76.2%。因此，買家面對的是一個經歷多年漲價、近期才趨於穩定的市場。
DKRA Consulting統計，第三季胡志明市及周邊地區108個建案共有13,215戶公寓可供建商銷售，成交3,471戶，較前一季減少66%，約占供給量的26%。
南部市場的公寓二手價格當季普遍下跌4%至7%。HoREA提到的20%至30%較大幅度折價，涉及部分個別投資人；DKRA的數據則呈現其追蹤建案中較常見的價格調整幅度。
借貸成本又增添一道障礙。2026年房貸利率據報約為年息14%至16%。以此利率計算，若未償還本金維持不變，貸款10億越南盾每年將產生1.4億至1.6億越南盾利息，尚未計入本金還款。實際還款金額取決於貸款合約與還款時程。
中間價位住宅短缺
胡志明市2026年前九個月的評估顯示，公寓占建商可募資住宅單位的73.6%。中價位住宅僅占供給的7.1%，新建住宅仍集中在高價位類別。
洲建議依各地情況鼓勵興建可負擔的商業住宅，價格從偏遠省份每平方公尺2,500萬至3,000萬越南盾，到大城市的6,000萬至7,000萬越南盾不等。
以一戶60平方公尺的公寓為例，按建議的城市價格區間計算，房價將為36億至42億越南盾，尚未計入其他費用。這仍是一筆可觀支出，因此出租住宅與社會住宅也必須納入整體解決方案。
越南房地產經濟研究院院長陳春良認為，可負擔的商業住宅應與社會住宅相輔相成。增加中價位住宅，能為有實際居住需求的家庭提供高價建案以外的選擇，並減輕市場因普遍認為住宅短缺而承受的壓力。
社會住宅銷售公告顯示，房價區間差異很大。一份10月30日的公告列出數千戶住宅，價格每平方公尺略高於1,200萬越南盾起。建設部副部長阮文生曾提到，社會住宅平均價格為每平方公尺1,500萬至2,500萬越南盾；企業代表談及的部分建案則為3,000萬至4,000萬越南盾。因此，除了標示價格，地點、建案成本與申請資格也都很重要。
數百萬人仰賴租屋
胡志明市約有420萬名租屋族。HoREA表示，多數工人與外來工作者租住月租約200萬越南盾的房間；具備配套基礎設施與生活設施的公寓則仍然稀少。
胡志明市勞工聯合會初步調查發現，有3,181人需要租屋，另有30,339人需要透過租賃或購買方式取得社會住宅。許多工人目前住在私人興建的小型宿舍區，空間有限，基礎設施不足，消防安全措施也不完善。
胡志明市中小企業協會副主席武登奎表示，正式出租住宅的供給已跟不上都市化與人口成長。他主張規劃興建住宅，並連結學校、醫療、商店及其他基本服務。
GH Land執行長范文南指出，另一項相關需求是標準租賃契約，以及租金、房屋合法狀態、建築品質與物業管理等資訊的透明化。租屋族需要知道租金花在何處，以及契約提供哪些保障；投資人則需要可預期的規範，才能長期營運大樓。
對無法存下頭期款或負擔高額房貸的家庭而言，穩定可靠的租屋提供另一條取得安居生活的途徑。其實用性取決於租金、地點與居住條件；對需要就近工作的勞工而言尤其如此。
社會住宅興建增加，交屋進度仍落後
建設部副部長黎洪榮在11月4日政府例行記者會上表示，全國有293個社會住宅建案、共363,065戶正在推動。其中128個建案近期已動工，合計183,293戶：140,492戶出售，42,801戶出租。
建設部統計，另有114個社會住宅建案正在施工，共提供63,970戶出租住宅。自6月以來，另有29個建案動工，合計85,594戶，其中包括33,886戶出租住宅。這些出租住宅數字已包含在各建案總數內。
已完工住宅數量仍遠低於年度目標。截至記者會舉行時，170個完工建案共提供46,962戶，年度社會住宅目標為97,271戶。建設部預測，2026年底前將完工87,601戶。
出租住宅的完工進度也集中在今年最後一段時間。截至目前已完工8,314戶，年度目標為17,176戶；預計全年完工18,049戶，約高於目標5%。因此，出租住宅約占預計完工的87,601戶社會住宅的五分之一。
在12月25日一場展望2026年的論壇上，副部長阮文生曾介紹規模更大的累計計畫，涵蓋698個建案、逾657,000戶住宅，近170,000戶已完工。這項計畫的統計涵蓋不同開發階段，與11月記者會所說目前正在推動的293個建案並不相同。阮文生也表示，目標是在2028年前後達成全國興建100萬戶社會住宅的目標。
下一階段的目標與進度
胡志明市的目標不僅限於目前的建設周期。2026年9月30日公布的第303/NQ-CP號決議，訂定胡志明市2026年至2030年興建181,257戶社會住宅與出租住宅的目標，其中2027年預計興建近57,657戶，約占這段期間總目標的32%。
主要日期與交付里程碑如下：
- 2026年6月：政府推動出租住宅後，29個建案動工，提供33,886戶出租住宅。
- 2026年9月30日：第303/NQ-CP號決議訂定胡志明市至2030年的社會住宅與出租住宅目標。
- 2026年10月30日：提出的可負擔住宅措施包括地方住宅政策與租金架構；市府也在研議147筆土地，作為商業住宅試辦計畫用地。
- 2026年11月4日：建設部說明全國社會住宅建案進度，以及年度完工預測。
- 2027年底：Knight Frank預估擴大後的胡志明市將新增42,593戶公寓。
建設部已擬妥《住宅法》修正草案，準備提交第16屆國會審議，但未公布通過日期。建商與家庭仍需要明確的最終規則，涵蓋申請資格、融資、土地分配與定價。
新增供給逐漸往市中心以外移動
Knight Frank預測，截至2027年底預計興建的42,593戶公寓中，有22,187戶位於原胡志明市區域；其餘20,406戶、將近48%，將分布在擴大後的市區其他地方，包括原平陽省與巴地頭頓省。
這些外圍地區的可負擔與中價位公寓占比更高。CBRE的2025年數據顯示了價差：原平陽省公寓一手市場平均價格約為每平方公尺4,700萬越南盾，原胡志明市區域則為9,200萬越南盾，前者低約49%。
原平陽省2025年推出17,300戶新公寓。擴大後的胡志明市2026年公寓供給預計接近34,000戶，其中半數以上位於原平陽省。DKRA近期預測第四季將推出7,000至10,000戶公寓，主要集中在東部、南部及原平陽省。
高價建案持續推升市中心房價。2025年原市區新公寓供給中，超過半數屬於高端與豪華住宅。稍後一項市場估計指出，一手市場平均開價為每平方公尺4,210美元，相當於超過1億越南盾，季增3%。
CBRE Vietnam住宅建案行銷主管武黃俊傑表示，買家愈來愈重視建築品質、管理、設施與居住條件。他也指出，交通連結，以及多個城市中心周邊的開發，都是形塑市場的因素。當居民能可靠地往返工作地點與各項服務時，市中心以外較低的房價才更具實際價值。
出租住宅建商為何需要長期支持
Le Thanh Company總經理黎友義表示，出租住宅投資必須先支付土地、建築與利息成本，等到專案回收成本往往已是多年之後。他的公司提出的Le Thanh Tan Kien 2建案預計提供約2,000戶出租住宅，但土地混合商業與服務用途的分類，使取得銀行融資變得複雜。
HoREA估計，出租住宅建案通常至少需要20年才能回收資金。建商出售公寓時，能在房屋售出後取得大筆款項；出租業者則必須長期收取小額租金，同時持續負擔管理與維護費用。
洲建議免徵土地使用費與土地租金、提供稅務優惠、較長期的優惠貸款，並加快投資程序。HoREA建議，優惠措施僅適用於承諾至少20年用於出租住宅的建案。
HoREA也希望省級政府為非由國家預算資助的可負擔住宅建立租金架構。透過修正《住宅法》與《土地法》，賦予省級人民議會採納地方可負擔商業住宅政策的權限。
這些提議旨在讓建設開始前更容易估算成本與預期收入。范文南呼籲提高出租資訊透明度並採用標準契約，則是針對同一問題的營運面：建築物需要可持續的收入，租屋族則需要可預期的租賃條件與可接受的居住環境。
住宅開發降成本，誰能受惠？
建設部公布的《住宅法》修正草案提出更明確的收入與申請資格規定、優先照顧弱勢族群、提供優惠貸款，以及設立非營利性住宅基金。草案也涵蓋社會住宅、出租住宅與工業區勞工住宿用地。
投資人將獲得土地費用、租金、稅務與信貸方面的支持，也可透過建案內的商業與服務活動，抵銷符合規定的開發成本。擬議中的定價規則將依據合理成本與受規範的利潤，訂定售價、租金與租購付款金額，並將國家提供的優惠排除在向住戶收取的價格之外。
交易管制將限制每位符合資格的受益人，只能購買或透過租購方式取得一戶社會住宅。購屋後五年內將限制轉讓，以確保補貼住宅提供給預定的居住對象。
建商也尋求調整利潤。Le Phong Group董事長裴源峰主張，將社會住宅建案允許的利潤率，從建設投資成本的10%提高至15%，理由是材料、工資成本與工程延誤。他的要求與建設部努力將房價控制在符合資格家庭可負擔範圍內的目標並行。
建案延誤仍是一大障礙。阮文生指出，約有2,991個房地產建案停滯，投資總額接近2,000兆越南盾；他並表示，依據國會第110號決議提出的指引，已處理326個建案面臨的土地法問題。讓停滯建案恢復施工有助於擴大供給，而可負擔住宅措施則將影響建商興建哪些住宅。
信貸紓困須同時惠及建商與家庭
HoREA希望將出租住宅、可負擔商業住宅及部分重點工業園區建案的貸款，排除在銀行信貸成長上限之外。這些上限規範銀行擴大放貸的速度；若相關類別獲得豁免，就能有更大的融資空間。
洲也呼籲越南國家銀行敦促商業銀行實質調降貸款利率。融資成本降低，有助建商在施工期間取得資金，也能減輕買家的還款負擔。
MB Securities指出，信貸成長放緩，以及前九個月存款增速快於放款，都是利率可能下調的有利條件。不過，先前存款到期後以較高利率續存，預計仍會使銀行資金成本承壓約三個月。
良提醒，土地成本與建商預期利潤也會影響房價，因此優惠措施需要一段時間才會反映在售價上。實際成效要看完工住宅能否以家庭負擔得起的價格出租或出售。只有當住宅符合居民的工作地點、生活方式與支付能力時，增加公寓供給、簡化建案審批及降低貸款利率才能相互配合，發揮效用。
重點整理
- 越南預估2026年將完工87,601戶社會住宅，約達年度目標的90%。
- 借貸成本與購屋價格居高不下，降價仍難以帶動銷售。
- HoREA引述市府評估指出，胡志明市前九個月新增住宅供給中，沒有可負擔住宅。
- 全國出租住宅完工數預計為18,049戶，高於年度目標。
- 新商業住宅供給逐漸移往外圍地區，當地房價普遍較低。
- 改革提案涵蓋土地、信貸、租金、申請資格與社會住宅交易管制。
- 胡志明市2026年至2030年社會住宅與出租住宅目標為181,257戶。
