查核132家開發商，數千名買家求助無門
烏茲別克競爭發展與消費者保護委員會在2026年1月至9月間，收到逾1,700件有關房地產開發商的申訴。委員會檢視了12個地區、132家建築公司的合約，發現77.3%的合約未妥善訂定協議終止後退還買家款項的期限，50.8%則未載明延遲交屋的違約金。
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委員會受理申訴並調查後，促成約145億蘇姆的金額重新計算，以保障消費者權益；申訴主要涉及施工品質與延遲交屋。據報導，2025年全國房市中，預售未完工住宅所涉違規造成近3,000人受損，損失總額達6,680億蘇姆。
這些數字背後的問題很簡單：家庭為仍在興建中的住宅付款，但開發商可在交屋前收取並使用這筆錢。若工程停擺，買家可能多年既等不到承諾的住宅，也無法取回存款。
原定於2026年1月1日強制實施、旨在保障這類款項的制度，到了11月初仍未開始運作；配套法案也還在審議中。
Imarat Development相關爭議，呈現了問題的幾個面向：錯過完工期限、退款扣款爭議、施工瑕疵，以及刑事調查。這也說明，即使最後退回原始付款，家庭等候多年後仍可能蒙受財務損失。
檢查人員在合約中發現的問題
委員會檢查的對象包括塔什干市及11個省的開發商。調查結果不只涉及工程延誤：許多合約對維修、退款及最終價格等基本問題交代不清，或讓開發商握有較大的決定權。
委員會記錄到以下問題：
- 77.3%的合約未載明退款期限，或所訂期限與最初付款條件不一致。
- 63.6%的合約未載明交屋後的保固期。
- 59.1%的合約主要保障開發商利益。
- 54.5%的合約未規定開發商須在保固期內修繕瑕疵。
- 50.8%的合約未載明工程延誤的違約金。
- 33.3%的合約未訂明明確交屋日期。
- 30.3%的合約僅以俄文撰寫，委員會認定此舉違反國家語言相關規定。
部分合約允許開發商在買家取消交易時，扣留已付款項的4%至15%。另有合約規定，須待公寓轉售他人後才退款，或允許公司片面調漲價格。
退款若取決於未來能否轉售，家庭就只能等待一件主要由開發商掌控的事。若沒有明確還款期限，買家便難以妥善規劃另購住宅，也無法確定何時能取回其他支出所需的款項。
2026年7月公布的另一項調查檢視了129份合約，發現51%的合約未規定開發商延誤交屋須負責任，84%未載明保固期，80%則在重新計算款項時採用有利於開發商的條款。兩次調查涵蓋不同合約，但都發現保障不足的問題一再出現。
取消交易可能讓訂金所剩無幾
以一間售價5億蘇姆的公寓為例，違約金條款的寫法可能大幅影響買家的損失。若家庭已付1.5億蘇姆訂金，而合約允許按總價扣除10%至12%，開發商便可要求扣留5,000萬至6,000萬蘇姆。
這筆扣款會吃掉已付款項的三分之一至五分之二。因此，若按公寓總價計算，同樣的百分比會比僅按訂金計算昂貴得多。
Imarat的客戶在2025年9月提出申訴，指控公司按購屋總價計算扣款。公開資料稱為公司創辦人的Marat Hamdamov表示，工程接近完工時，部分買家遭到扣款；其他取消交易的客戶則分期收到退款。
競爭委員會塔什干地方辦公室要求公司全額退還一名Sergeli City買家的款項。委員會也指出，限制消費者權利的合約條款違法，並在大範圍調查後向相關主管機關提出建議。
開發商因延誤交屋而須支付的違約金可能少得多。若以5億蘇姆合約每日0.01%的費率計算，每日補償僅5萬蘇姆，365天合計1,825萬蘇姆。若合約將補償上限訂為房價的5%或10%，延誤再久，應付的合約補償也不會繼續增加。
Imarat買家談交屋跳票與退款爭議
Dilorom Yutayeva表示，她於2024年1月6日與Hamdamov簽約，支付4億蘇姆，購買一間原定於2025年10月30日前交屋的公寓。期限過後仍未交屋，她便要求退還款項。
Jahongir Muhiddinov表示，他已全額支付兩間原定於2025年12月交屋的公寓款項。交屋期限過後，他試圖了解工程進度，但稱始終得不到明確答覆。
Dilnoza To'ychiboyeva表示，她於2024年2月簽約，因交屋期限一再延後而要求取消合約並退款。據她所述，公司代表起初勸她繼續等候，但公司後來自行取消合約，並將公寓賣給另一名買家。
塔什干警方表示，部分申訴人要求退款的原因還包括住宅位於塔什干省Quyi Chirchiq區，而非首都塔什干市內。Imarat辦公室則位於塔什干市Sergeli區。對這些買家而言，房產的行政區劃位置也成為質疑交易的另一項理由。
Hamdamov將問題歸因於他與其他創辦人之間的糾紛。他表示自己已遭排除於包括Sergeli City和Bristol City在內的專案之外，並指控有人威脅他及其家人。後來自稱Imarat Development董事的Olim Mamatov表示，Hamdamov與其他創辦人的關係已有改善，Hamdamov可能會回到專案工作。
施工檢查結果與刑事調查
施工檢查人員於2025年7月在Sergeli City發現問題。A9、A10、A11、D1及D2棟在未完成必要國家登記的情況下施工。檢查人員也發現混凝土柱內有空洞、地基下方積水，以及未依設計設置排水設施。
檢查機關下令修正缺失，並暫停這幾棟的工程。Hamdamov回應稱，工程只是暫時停工，並非永久停建，公司行事符合法律規定。
塔什干警方隨後表示，接獲買家申訴後已依《刑法》第168條（詐欺）及第192-11條（非政府組織官員濫用職權）立案調查。警方未公布申訴人數或估計損失總額。另有報導稱，Hamdamov遭拘留，並在調查中被列為嫌疑人。
另一起較早的案件於2025年10月立案，調查對象為Perfect-Mansions的官員，以及Tuzel Park未取得必要登記及許可便施工一事。該專案曾以Imarat Development品牌宣傳。當局尚未說明兩起調查是否相關。
Mamatov承諾，Sergeli City規劃興建的61棟住宅中，將有16棟於2027年1月交屋。這16棟約占計畫總數的26%。目前尚未確認這批住宅能否如期完工。
託管制度已承諾，時程卻延宕
2025年1月27日的一項總統令，訂定了以買家出資興建的工程轉採託管制度的時程。人權活動人士Abdurahmon Tashanov批評這項轉換遲遲未完成，認為主管部會與國會應就延誤負責。
以下重要日期呈現政策宣布與實際執行之間的落差：
- 2025年1月27日：總統令訂定轉換時程。
- 2025年7月1日：託管制度原定開放自願採用。
- 2026年1月1日：原定強制採用。
- 2026年1月：司法部說明，強制採用所需的法規尚未到位。
- 2026年7月28日：立法院一讀通過建築法案。
- 2026年11月初：這類市場的強制託管制度仍未開始運作。
該法案涉及透過買家出資興建公寓大樓及其他房產。一讀通過代表立法者接受其大致方向；法案成為法律前，仍須進一步審議。
國會討論期間，議員要求在二讀前釐清《刑法》的部分擬議條文。當時尚未公布法案最終通過或託管制度開始強制實施的日期。
受保障的銀行帳戶能帶來什麼改變
託管制度會將買家款項存入專用銀行帳戶，而非立即轉交開發商。待約定條件達成後，銀行才會撥款。對於提議中的住宅交易安排，這能將買家付款的收取與開發商立即動用款項的決策分開。
國家城市化與住宅市場永續發展委員會表示，這項機制可減少詐欺及挪用買家款項的情況。委員會認為，買家既失去承諾的住宅，又無法取回退款，令人無法接受，並呼籲加快推動制度上路。
提案也規定，若原開發商出現重大問題而無法履行義務，可引進另一家開發商接手專案。此舉旨在讓工程持續推進，使買家能取得住宅，而非只能指望從倒閉的開發商手中追回款項。
託管制度處理的是款項保管問題；合約規定則處理交易的另一面：必須興建什麼、何時交屋，以及任一方違約時如何處理。買家既需要有保障的付款機制，也需要可依法執行的房產承諾。
為何退回相同金額仍可能造成損失
假設一個家庭在2024年初支付5億蘇姆，並於2026年底取回同一金額，這筆錢等於有三年無法動用。等待期間物價可能上漲，家庭也可能錯失賺取利息或將存款用於其他用途的機會。
此例引用的通膨數據為：2024年9.8%、2025年7.3%，以及預測2026年為7%。以複利計算，物價水準將上漲約26%。屆時退回的5億蘇姆，購買力約等於期初的3.97億蘇姆。
依此計算，即使帳面金額恢復原狀，購買力仍損失約1.03億蘇姆。最終數字部分取決於2026年的通膨預測是否成真。
重新購買同等住宅又是另一筆計算。若合約中的住宅最初售價為5億蘇姆，而之後同等房產價格升至8億蘇姆，家庭就得再拿出3億蘇姆才能買到同樣的住宅。這個例子呈現的是替代購屋成本差額；數字僅供說明，實際補償仍須視適用法律及個案而定。
合約也必須保障承諾交付的住宅
部落客Umid G'ofurov呼籲訂定強制性的合約最低條款，包括明確的違約金，以及附在合約上的施工計畫。他關注的不只是交屋日期，也包括承諾提供的停車位、遊樂場、開放空間，以及完工建築的外觀。
附上施工計畫，買家與檢查人員就能有具體依據，對照完工房產是否符合承諾。明確的保固條款能說明開發商須為瑕疵負責多久，修繕條款則應載明改正瑕疵的義務。委員會調查結果顯示，許多受檢合約缺少其中一項或兩項。
G'ofurov也警告，開發商可能有動機拖延交屋、退還舊的付款，再以較高價格轉售公寓。澳洲房地產合約中有關日落條款的爭議，也呈現類似問題：部分開發商利用原本為終止長期不確定狀態而設的條款，在房價上漲時取消較早的銷售。受影響州分別修法，限制開發商未經買方同意或法院核准便取消合約。
對烏茲別克而言，眼前的決策包括待審法案、銀行帳戶規範，以及購屋合約最低義務。競爭委員會建議買家仔細審閱合約，必要時尋求法律意見，並將違法條款提交主管機關或法院處理。
2027年1月是Sergeli City 16棟住宅下一個明確的交屋期限。對整體市場的買家而言，改革時程仍未確定，意味著新的付款還要等多久才會受到原定於2026年1月實施的強制保障，仍是未知數。
重點整理
- 競爭委員會在2026年1月至9月間，收到逾1,700件有關開發商的申訴。
- 對132家開發商的調查發現，77.3%的合約未妥善訂定退款期限，50.8%未載明延誤違約金。
- 受理申訴並調查後，約145億蘇姆的金額重新計算，以保障消費者權益。
- 託管制度原定於2026年1月1日強制實施，但截至11月初仍未開始運作。
- 警方接獲Imarat買家申訴後立案調查；施工檢查人員也在Sergeli City發現瑕疵。
- 公司代表承諾於2027年1月交付Sergeli City的16棟住宅。
- 退款延遲可能導致買家購買力下降，且重新購買承諾中的公寓時成本更高。
