住宅目標取決於能否找到可用土地
胡志明市計劃在 2026 至 2030 年間興建 181,257 戶社會住宅及出租住宅，其中包括 52,000 戶出租住宅；市府也正努力將工業用地、公有土地及閒置公寓轉為勞工負擔得起的住宅。
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政府於 2026 年 9 月 30 日發布的第 303/NQ-CP 號決議，分配胡志明市興建 129,257 戶出售或租賃購買住宅，另加出租住宅配額。租賃購買讓居民可逐步付款，最終取得房屋所有權。出租住宅約占總量 29%，讓家庭可選擇初期所需資金較購屋少的方案。
建設廳於 10 月 8 日的簡報會上說明年度目標。完工戶數須從 2026 年的 9,000 戶，增至 2027 年的 57,657 戶，之後 2028 至 2030 年每年維持 38,200 戶。明年的目標較 2026 年高出六倍以上。
土地是擴大供給的關鍵。與平陽省及巴地頭頓省合併後，擴大的胡志明市已盤點 191 個社會住宅開發案及地塊，面積約 740 公頃。規劃至 2040 年還預計增加 1,000 公頃，使整體潛在土地供給達約 1,740 公頃。
眼前的工作是透過調整規劃、補償、土地清理及投資核准，讓地塊具備施工條件。這些程序決定住宅配額何時能成為實際建案，也決定家庭何時能真正入住。
哪些已完工，接下來還有哪些？
建設廳表示，自 2026 年初以來，已有 3 個建案共 2,283 戶完工並投入使用，分別為 Thanh Tan 的 580 戶、位於東興順坊阮文過街 20/2 號的人民公安武裝部隊住宅區 750 戶，以及 Vinh Loc B 的 953 戶。
全市目前有 25 個建案、約 22,900 戶正在施工；另有 13 個建案、約 14,000 戶近期動土。施工中的戶數涵蓋不同階段，因此居民將陸續看到住宅交付。
建設廳預估，2026 年將有 13 個建案提供約 9,000 戶完工住宅。胡志明市不動產協會（HoREA）彙整的市府資料則進一步預測，這 13 個建案將提供 9,402 戶，高於分配的 9,000 戶目標。
另有 17 個建案、約 18,000 戶預計完成基礎工程，進入可評估登記資格或推出市場的階段。有意申請這些建案的家庭，仍須等待後續施工完成。
目前有幾個重要時程：
- 2026 年：完成 9,000 戶，其中 2,000 戶出租。
- 2026 年第四季：依 HoREA 彙整資料，6 個提案建案、約 84,000 戶將開始施工。
- 2027 年：交付 57,657 戶，其中 5,000 戶出租。
- 2028 至 2030 年：每年交付 38,200 戶，其中每年 15,000 戶出租。
另一份開發進度更新指出，預計 2026 年底前有約 40,000 戶動工，另有一項約 37,000 戶的建案獲准投資。這項更新與總計 84,000 戶的 6 個建案之間的關聯尚未說明。
市府正在何處尋找土地
擴大後的胡志明市，已盤點的社會住宅土地分布於原先的 3 個行政區域。原胡志明市有 100 個建案或地塊，面積 412.5 公頃；原平陽省有 59 個，面積 184.09 公頃；原巴地頭頓省則有 32 個，面積 143.61 公頃。
兩個原省合計約 328 公頃，約占已盤點總面積 44%。合併擴大了住宅開發地點的範圍，也增加了在更大都市區內串連住家、工作機會及服務的需求。
人民委員會已指示規劃建築廳擬訂現有土地資源的運用計畫。工作內容包括檢視由國家直接管理的土地，以及評估調整使用效率不彰的工業區、生產場地及工廠用途。
規劃至 2040 年增列的 1,000 公頃，讓市府的規劃時程長於 2030 年結束的住宅交付計畫。約 1,740 公頃的整體估算，也未納入原平陽省及原巴地頭頓省經濟發展區可能提供的土地。
對開發商而言，實際問題在於地塊是否具備合適的土地使用分區、是否完成補償安排，以及是否獲准作住宅用途。勞動聯合會指出，取得可開發土地及完成投資程序，是興建勞工住宅面臨的兩大障礙。
工業用地規劃轉作住宅用途
擴建黎明春工業區的規劃轉型，展現市府打算如何釋出土地。這塊 109.91 公頃的土地位於新日社及平利社，原平政縣境內，距市中心約 15 公里。
市府計劃將土地用途從工業生產及倉儲改為住宅用途。目前的投資人為 Khang Phuc Housing Investment and Trading Company。2016 年核准的細部規劃，原本預計發展工業區並提供約 10,000 個工作機會，相關基礎設施仍在完工中。
用途變更規劃列有幾個時程：
- 10 月底前：完成土地用途變更提案審查。
- 11 月 22 日前：市府整體規劃核准後，完成比例尺 1:2,000 的分區規劃。
- 11 月期間：完成終止前一項建案的程序，包括處理投資人的財務義務。
- 12 月 15 日前：完成住宅建案投資政策核准。
- 翌年初：進行細部規劃調整、土地用途變更、可行性評估及基礎設施施工許可程序。
分區規劃訂定一個區域內各種用途、道路及基礎設施的配置；接續的細部規劃則進一步說明個別建物和設施如何配置。這兩個階段都會影響基地可容納的住宅數量。
擴大後的胡志明市目前有 105 個工業區及出口加工區，面積超過 50,000 公頃。其中 66 個已設立並投入營運，使用率約 80%。市府規劃構想是在外圍地區擴大工業發展，以因應都市核心區的土地及基礎設施限制。
小型建案排除長期障礙
在福隆坊，一項土地分配決定讓南里社會住宅建案得以繼續推進，該案先前因土地程序延宕。市府將約 4,820 平方公尺土地分配給 Thao Dien Real Estate Company，使用期限為 50 年。
分配土地包括 2,940 平方公尺都市住宅用地，免徵土地使用費；另有約 1,878 平方公尺供公共設施使用。開發商須興建核准的基礎設施、道路、公園及河岸景觀，之後將相關公共設施及土地移交國家管理。
南里建案規劃興建 291 戶公寓，樓高 26 層、地下 1 層，基地位於獨春合街、接近瀝沏河畔道路。這塊土地未透過土地使用權拍賣或競爭性招標選出投資人。
這項建案顯示，即使規模不大，行政程序的進展仍至關重要。291 戶只占全市目標的一小部分，但土地決定讓延宕已久的開發案得以繼續推進。
誰將提供出租住宅？
出租住宅計畫的供給大多安排在最後 3 年。2026 與 2027 年合計僅排定 7,000 戶，剩餘 45,000 戶、約占 87%，將在 2028 至 2030 年間提供。
住宅發展基金獲指派規劃興建 25,000 戶出租住宅。勞動聯合會透過工會投資計畫，正朝提供約 10,000 戶出租住宅的目標努力。負責出口加工區及工業區的主管機關則正擬訂提供 10,000 個勞工住宿單位的計畫。
勞動聯合會也提議將 Vinh Loc B 的 953 戶閒置安置住宅改作勞工出租住宅。這些公寓已列入完工住宅供給；若要按提議出租，仍須另行決定其用途。
勞動聯合會與 9 家企業簽訂的協議，目標是在 2030 年前提供約 128,000 戶住宅。各建案進度不一：位於新永祿社、共 1,853 戶的 Hoa Sen An Ha 建案，預計 2026 年第四季動工；部分建案預計 2027 年動工，另有一些仍須尋找合適土地。
聯合會正推動一項串連工會、住宅開發商及雇主的合作模式。工會將蒐集需求資訊，開發商負責興建住宅，雇主則協助確認勞工需求並評估提供支援。這讓建案規劃更貼近預計入住的居民。
勞工所需的不只是較低購屋價格
胡志明市勞動聯合會副主任陳清草表示，初步調查顯示，有 3,181 名工會會員尋求租屋，另有 30,339 人想購買社會住宅。聯合會其他說明將租賃購買也納入後一類。
根據 HoREA 彙整的數據，合併前的胡志明市有超過 60,470 個出租住宅區，共有逾 560,000 間房，居住人口超過 140 萬人。各處條件不一，差異包括通風、居住空間、基礎設施及消防安全。
從海防搬到胡志明市、已在當地生活 20 年的成衣工人阮氏生，談到她如何兼差存錢，丈夫也設法多接班。她說明如何增加工廠薪資以外的收入時表示：
除了固定薪水和加班費，我還會把外面的衣服帶回家修改。
阮氏生一家在同一間房子租住超過 10 年，每月租金為 250 萬越南盾。房東要收回房子給親戚住後，其他地方條件相近的住處，租金約為每月 350 萬至 400 萬越南盾。她和丈夫因此決定返鄉。
對於必須負擔伙食、托育、交通及教育費用的家庭而言，每月住房支出至關重要。即使家庭存款不足以購屋，能在工作地點附近租到房子，仍可解決眼前需求。
出租住宅建商面臨融資缺口
Kien Ninh Investment and Construction Company 董事 Nguyen Ninh 表示，出售住宅的建案可在 2 至 3 年內回收投資，出租住宅建案則可能需要 15 至 20 年。商業貸款年利率為 9% 至 11%，使民間開發商難以支應如此漫長的回收期。
一份市議會決議草案提議，透過胡志明市國家金融投資公司（HFIC）提供利息補貼的貸款，每個建案的合格貸款金額上限由 2,000 億越南盾提高至 3,000 億越南盾。草案也將最長補助期間從 7 年延長至 10 年，並把出租住宅納入補助類別。
HoREA 彙整的全國信貸數據顯示，已承諾的資金與實際撥付至建案及購屋者的金額，同樣存在落差。截至 2026 年 8 月 31 日，銀行在擴大至逾 1,530 億越南盾的社會住宅信貸計畫下，已承諾約 503 億越南盾，實際撥款約 175 億越南盾，約占計畫總額 11.44%。
其中約 150 億越南盾撥給開發商，25 億越南盾撥給購屋者。自 7 月 1 日起，計畫年利率分別為開發商 7%、購屋者 6.5%，較 2026 年上半年各提高 0.9 及 0.6 個百分點。另有一項越南社會政策銀行住宅計畫，年利率為 5.4%。
全國共有 947 個社會住宅建案、910,933 戶，分布於完工、施工及投資核准階段。其中 363 個建案、216,626 戶已完工。出租住宅交付量為 8,314 戶，低於 2026 年全國計畫的 17,176 戶。
加快核准，也須讓住宅融入日常生活
建設廳技術基礎設施處副處長范國輝表示，現有優惠措施不足以吸引所需投資。建設廳正檢視公有土地，並準備投資人遴選及開發支援機制。
若土地使用權已取得，核准及指定投資人的程序可縮短至 37 天；若土地由國家直接管理，則可縮短至 52 天。勞動聯合會也希望優先處理申請、促進各部門協調，並公開更新申請進度。
交通規劃也是住宅政策的一環。建設廳廳長陳光林指出，住宅、交通壅塞、淹水及污染等問題都需要協調投資。社會住宅規劃應連結捷運路線、環城道路、高速公路及國道。
胡志明市的目標是在 2030 年前興建約 255 公里的捷運。長期方案則規劃 28 條路線、全長約 1,500 公里，並希望大眾運輸在 2050 年前滿足 55% 至 60% 的旅運需求。車站周邊規劃旨在讓居民步行約 10 分鐘即可抵達鐵路服務。
第一條捷運線於 2024 年 12 月通車，路線全長 19.7 公里，連接濱城與水仙。若將路網延伸至新住宅區，更多居民便能選擇大眾運輸，不必長途開車。
對勞工而言，地點會影響住房的實際成本。房租、交通費及通勤時間都來自同一筆家庭預算。因此，市府面臨的供給挑戰不只在於公寓總數，也在於新住宅是否能便利前往工作地點、學校、醫療機構及交通設施。
重點整理
- 胡志明市獲分配 2026 至 2030 年興建 181,257 戶社會住宅及出租住宅，其中出租住宅 52,000 戶。
- 市府已盤點 191 個建案及地塊、約 740 公頃，另規劃至 2040 年增加 1,000 公頃。
- 2026 年已有 3 個建案、共 2,283 戶完工；約 22,900 戶正在施工。
- 2027 年交付目標為 57,657 戶，是 2026 年目標的六倍以上。
- 提議措施包括將工業用地改作住宅、活化 Vinh Loc B 的 953 戶公寓，以及延長對開發商的財務支援。
- 土地核准、融資，以及能否便利前往工作地點和交通設施，將左右勞工取得合適住房的速度。
