大型沿海開發案從規劃邁入施工
Vingroup與Vinhomes正推動越南廣寧省一項沿海都市開發案，調整後投資預算為456.639兆越南盾，近180億美元。隨著工程推進，數千戶家庭面臨土地徵收與補償程序。
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與下龍綠色都市綜合區相關的商業開發案「Vinhomes Global Gate Ha Long」，定位為結合住宅、工作空間、觀光、娛樂、學校與醫療服務的區域，鄰近下龍灣。開發商宣稱基地面積超過6,200公頃；而下龍綠色都市綜合區調整後投資計畫所列面積則略高於4,119公頃。
這項差異值得注意，因為投資預算、住宅規劃與宣傳中的設施，都是以名稱密切相關的不同專案來討論。本文所引述的專案說明，並未公開解釋這兩個範圍之間的關係。
10月25日在Wyndham Legend Halong舉行的Heritage Pride活動，為潛在客戶提供資訊與諮詢服務。在這場宣傳活動背後，是規模更大的工程：徵收土地、興建基礎設施，並打造一座規劃人口超過24.4萬人的都市。
廣寧省統計主管機關公布的施工數據顯示，工程規模已相當可觀。2026年第一季約有12,799名工人在專案中工作，第二季則有12,155名。隨著開發持續推進，後續招募計畫預計再聘用約50,000名工人與工程師。
宣傳中的多數景點仍屬規劃設施。部分住宅預計於2026年底至2027年初交屋，其他一些設施則預計自2028年起投入營運。對居民、工作者與遊客而言，實際變化將分階段到來，而非在同一天全面開放。
投資計畫有哪些變動？
Vingroup董事會10月17日發布決議，將計畫投資額從2020年公布的232.369兆越南盾提高至456.639兆越南盾。公司表示，調整是為了反映實際情況與地方執行需求。
投資額增加224.270兆越南盾，增幅約96.5%。簡單來說，計畫預算幾乎翻倍。相較之下，土地範圍的調整幅度小得多，較原規劃增加逾9.5公頃。
調整後的下龍綠色都市計畫，約933公頃位於遵洲坊，3,186公頃位於河安坊。開發案預計提供逾55,000個不動產項目，包括公寓、別墅、商用連棟住宅、飯店住宿與公寓式飯店。公寓式飯店結合公寓與飯店的特點，通常可供旅客度假住宿。
Vingroup旗下子公司Vincons負責技術基礎設施、住宅、商業與服務設施等建設。這筆投資額是整體開發計畫的預算，將在執行期間分階段支出。
融資安排與Vingroup更廣泛的擴張承諾有關。2025年8月，集團面臨3,100億美元的負債壓力，其中電動車業務帶來相當大的資金需求。這項歷史背景有助理解新房地產投資承諾的規模；但公布的下龍投資計畫並未列出詳細融資時程。
多個里程碑，各有不同施工時程
下龍綠色都市綜合區的開發歷程包括2021年10月的動土儀式，最初規劃的執行期為10年。後來的Global Gate簡報則將2025年12月19日列為動土日期。兩個不同的開工里程碑為何並存，目前尚未獲得說明。
在12月19日里程碑前夕視察進度時，廣寧省委書記武大勝指示地方政府與投資方完成土地程序及實際交地。他表示，省政府已處理涉及規劃調整及場地填土所需土方供應的問題。
- 2020年：較早的投資計畫將預算訂為232.369兆越南盾。
- 2021年10月：下龍綠色都市綜合區舉行較早一場動土儀式，原規劃開發期為10年。
- 10月17日：Vingroup董事會決議將投資計畫提高至456.639兆越南盾。
- 2025年12月19日：Global Gate專案簡報將此日列為動土里程碑。
- 2026年第一季：目標完成土地徵收。
- 2026年底至2027年初：預計交付部分初期住宅及基本基礎設施。
- 2028年起：部分初期營運設施預計開放。
10月25日的Heritage Pride活動公告列出日期與月份，但未註明年份。這些里程碑涵蓋不同工作，包括典禮、土地整備、住宅交付與服務設施啟用。
土地徵收進度牽動交付速度
根據省級進度更新，遵洲坊已完成土地徵收，並將專案用地交給投資方。河安坊已完成約81%的土地徵收，相當於逾2,573公頃。Vingroup則在已交地區進行填土並興建技術基礎設施。
一份住戶補償進度更新指出，遵洲坊與河安坊共有約3,388戶受影響。其中1,474戶已領取補償並交出土地，另有26戶被認定符合安置資格。其他住戶的補償與補助文件仍在辦理中。
受影響住戶數與土地徵收比例衡量的是不同事項。同一戶家庭占用的土地可能與另一戶不同，因此不能直接依已完成補償的案件數換算出專案用地的徵收比例。
廣寧省政府已指示各部門與地方行政單位協調，在土地可供使用時完成交地。省政府也要求Vingroup加快各項工程進度，避免已徵收土地長時間閒置。
對受影響家庭而言，眼前的問題包括補償、取得替代住宅的資格，以及搬遷時程。對開發商來說，能否取得連續完整的施工區域，則決定道路、公用設施與建築物能多快完成銜接。
施工職缺逾萬，後續還將招募人力
廣寧省統計主管機關在涵蓋2026年9月及前九個月的報告中記錄，專案第一季約有12,799名工人，第二季有12,155名。工作人力包括營造工人、工程師與技術人員。
第二季人數比第一季少644人，降幅約5%。後續各開發階段的預估招募需求約為50,000名工人與工程師。因此，招募計畫與目前僱用人數反映的是工程計畫的不同階段。
宣傳資料列出的月薪為：工人1,400萬至2,600萬越南盾、司機1,500萬至2,200萬越南盾、施工班組長則超過4,000萬越南盾。公司也提供免費餐食與住宿，並為沒有相關技能的員工提供職業訓練支援。
每日汽油與柴油平均消耗金額約為100億越南盾。這筆支出與就業情況一樣，顯示整備如此廣大場址所帶來的機具、運輸與物資需求。
房地產簡報規劃詳盡活動流程
Heritage Pride活動預定在廣寧省白齋坊下龍街12號的Wyndham Legend Halong舉行。上午8時30分開始迎賓，9時安排開場表演，9時10分正式揭幕。
活動流程安排於上午9時30分介紹專案，10時進行詳細諮詢。上午10時45分舉行抽獎，獎品包括一台65吋Google QLED電視、一台小米空氣清淨機，以及三台德爾瑪吸塵器。
這場簡報聚焦開發商打造綜合型海岸城市的願景。Vinhomes執行長阮秋姮以越南首都作比喻，說明專案的預期定位：
新河內
阮秋姮將這項願景與基地規模、自然環境及預計連結主要經濟中心的交通網絡相結合。商業模式將永久住宅與觀光及服務業結合，鎖定希望在同一開發區內享有日常生活機能與休閒設施的客戶。
既有高速公路與規劃中的鐵路連結
專案位於河內、海防與廣寧高速公路走廊沿線。北側鄰接下龍至海防高速公路，東側與南側面向熱河及下龍灣，西側則是占河。
這些交通連結使開發區位於下龍觀光經濟與延伸至海防及廣寧西部的工業、港口活動之間。公路交通是現有區位條件的一部分；鐵路則是開發商規劃中的未來交通選項。
Vinhomes表示，專案對面是規劃中的河內至廣寧高速鐵路機廠。宣傳資料預估車程約23分鐘，並稱早期入住居民可購買不限搭乘次數的月票，價格約500萬越南盾。
鐵路機廠是列車停放與維修的場所。乘客使用是否便利，也取決於車站位置、接駁路線及最終營運時刻表。專案簡報並未提供鐵路通車日期或已確認的票價安排。
對於考慮在下龍附近置產、同時仍需在河內工作或處理其他事務的家庭而言，這些細節將決定規劃中的鐵路連結是否實用。
規模罕見的娛樂與觀光設施
Vinhomes計畫興建81公頃的VinWonders園區，內含主題樂園與水族館；可容納逾60,000人的海濱戶外舞台、3,000席的Wonder Theatre，以及設有逾4,500席的國際會議展覽中心。
一座18.5公頃的越南文化與美食村，將與飯店、度假村、Wonder Marina、Vincom Mega Mall及商業街並列。宣傳計畫也包括飯店內的賭場設施、一座800公頃的紅樹林垂釣公園，以及占地約950公頃的12座高爾夫球場。
這些設施將讓開發區透過表演、會議、購物、高爾夫及海濱住宿等多種方式吸引遊客。要實現這些用途，不只需要完成建設，也需要營運服務，包括交通、人力配置及大型人潮管理。
開發商將專案劃分為六個功能區：Paradise Bay、Festival Bay、Wonder Island、Green Energy Bay、Elite Green Island及Sports Excellence Island。另有三座較小的島嶼，分別命名為New Horizon、Diamond及Crystal。這些名稱呈現的是開發商宣傳中的專案規劃架構。
日常居民生活有哪些規劃？
Vinhomes列出的教育規劃包括Vinschool設施、一所美國國際學校、公立與私立學校，以及Wonder Young Hub。醫療服務方面，計畫在14公頃土地上興建Vinmec Cleveland Clinic International Hospital。
長者服務包括Vin New Horizon銀髮居住中心與Golden Residence退休別墅。體育規劃則包括一座占地13.3公頃的體育園區、專業體育學院，以及長逾50公里的自行車道。
景觀規劃包括逾2,500公頃的綠地、水域與紅樹林，其中森林公園面積超過660公頃。Vinhomes也表示，開發構想涵蓋680公頃自然過濾海水與200公里海岸線。
若以宣傳所稱的6,200公頃基地面積計算，2,500公頃約占整體面積的40%。這部分包括植栽土地、水域與紅樹林。Vinhomes也表示，目標是符合ISO 37125，這項國際標準涉及城市的環境、社會與治理指標。
學校、醫療服務與休閒設施可滿足度假旅行以外的需求。這些設施分階段交付的進度，將決定專案何時能支撐大規模常住人口的日常生活。
廣寧省西部更大範圍的都市擴張
河安坊政府已核准另一項分區計畫，範圍位於下龍至海防高速公路以南，面積逾4,600公頃，預估人口近30萬人。計畫內容包括沿海都市用途、生態觀光、主題公園與服務設施。
這項分區計畫採用1:2,000比例尺，代表地圖上的一個單位相當於地面上的2,000個單位。計畫說明廣大區域如何配置，包括技術基礎設施、社區設施、綠地與水域。
近30萬人的人口預估屬於該分區計畫範圍；超過24.4萬人的數字則是下龍綠色都市開發計畫的人口預估。釐清兩者範圍，有助理解下龍以西更大規模的都市轉型。
廣寧省2030年前的省級規劃方向，旨在打造智慧、生態型都市，並善用下龍灣的價值。Global Gate規劃中的住宅、觀光與服務設施符合這項方向。目前衡量進度最直接的指標，已回到具體成果：完成補償的案件、已交付的土地、已建成的基礎設施，以及可供入住的住宅。
重點整理
- 下龍綠色都市綜合區投資計畫已提高至456.639兆越南盾，近180億美元，較2020年數字增加約96.5%。
- Vinhomes宣稱Global Gate Ha Long面積超過6,200公頃；調整後的下龍綠色都市投資計畫則列出略高於4,119公頃。
- 遵洲坊已完成土地交付；河安坊公布的土地徵收進度約為81%。
- 專案在2026年前兩季各僱用逾12,000名工人，後續還計畫招募更多人力。
- 部分住宅預計於2026年底至2027年初交屋，部分營運設施則預計自2028年起啟用。
- 宣傳中的多數景點與社區服務仍在規劃中，實際交付時間將取決於各階段工程進度。
