執照查核與建築規範成為全國計畫的核心
馬來西亞正敲定全國指引，要求短期出租的住宿在合法營運前完成登記，並符合地方政府的執照規定。數位訂房平台預計須下架未領有執照的房源，而公寓及其他分層地契物業仍須遵守各自的建築管理規範。
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住房及地方政府部副部長Datuk Aiman Athirah Sabu於2026年10月26日在下議院說明這套規範。指引正由住房及地方政府部與旅遊、藝術及文化部進行最後審查，之後將提請內閣審議，再交由地方政府全國理事會議定，並由州政府及地方政府採納。
這項提案出爐之際，檳城正準備自2027年1月1日起調整當地規定，包括調降小型業者的費用，並將房間數上限從5間提高至10間。這些發展顯示，馬來西亞正試圖兼顧觀光業者的營運需求，同時處理租屋處周邊居民的投訴。
Aiman Athirah是在回應希望聯盟峇都丁宜國會議員Syerleena Abdul Rashid的提問。Syerleena提出噪音、安全、共用設施遭不當使用，以及陌生訪客進入住宅大樓等疑慮。
政府所稱的短期出租住宿（STRA），是指供短期旅客租住的住宅物業，通常透過線上訂房平台出租。全國規範將涵蓋登記、安全、清潔、營運管理，以及業者對周邊社區應負的責任。
核准程序如何進行
住房及地方政府部正透過城市及鄉村規劃局（PLANMalaysia），與旅遊部、州政府及地方政府共同制定指引。目標是在全國建立共同的監管依據，但執照核發與執法仍由各地主管機關負責。
Aiman Athirah表示，仍在等待旅遊部提供意見，之後才能將文件重新提呈內閣。接著，由首相主持、各州首長出席的地方政府全國理事會將審議指引，尋求共同議定。
副部長在國會答詢時說明了程序：
文件將提交地方政府全國理事會，取得共同議定後，再由全國各州及地方政府採納。
政府尚未公布全國規範的實施日期，也未對每年最多出租180晚的提案作出最終決定。因此，業者面對的全國規範仍在核准程序中，同時也須遵守檳城等地已施行的地方規定。
地方執照與觀光住宿登記之間的關係，也曾由旅遊、藝術及文化部副部長Khairul Firdaus Akbar Khan在較早前的國會答詢中說明。他表示，兩部已同意，STRA場所必須先取得相關地方政府核發的營業執照，才能登記為觀光住宿。
公寓管理機構仍保有管理權限
公寓業主必須同時考量公共執照規定與適用於建築物的規章。依照提議中的規範，分層地契物業仍須遵守其聯合管理機構（JMB）或管理機構（MC）依《2013年分層管理法》作出的決定及附例。
分層地契通常代表個人擁有單位，同時也共同負擔走廊、電梯及休閒設施等空間的管理責任。聯合管理機構與管理機構負責管理這些共同權益，因此付費旅客使用住宅大樓時，兩者的角色尤其重要。
Aiman Athirah表示，《2013年分層管理法》已提供機制，讓這些機構管理並執行附例。因此，業主要合法營運物業，除了符合地方政府規定，也必須遵守建築物的相關要求。
Syerleena提出的疑慮說明了為何兩個層面的規範都不可或缺。執照規定管理場所作為營業項目的資格，而建築規章則規範訪客與住戶如何共用同一出入口、設施及公共空間。
訂房平台將納入執法機制
數位平台連結業者與旅客，是提議中合規制度的核心。政府正鼓勵與平台業者合作，在房源刊登前自動查核執照狀態。
Aiman Athirah也表示，平台必須負起責任，下架未領有執照、違反地方政府規定或違反現行法律的房源。這將使營運許可與持續透過網路接單的資格直接掛鉤。
副部長說明了刊登前的查核機制：
為確保全面遵循規定，政府也正鼓勵與數位平台業者展開策略合作，在場所刊登前建立自動執照狀態查核機制。
地方政府及執法機關也可依據《1976年城鄉規劃法》、《1974年街道、排水及建築法》及相關地方附例行使權力。Aiman Athirah表示，這些權力可用來處置持續違規的業者，並確保違法住宿房源遭到封鎖。
因此，這套規範結合了刊登前查核、違規後下架，以及對業者採取法律行動。建築管理機構則會繼續依適用規定執行自身的管理措施。
每年180晚上限提案的影響
每年最多出租180晚的提案，將限制物業一年內可作為STRA營運的時間。這項上限會直接影響業主可出租的晚數，因此是租賃業者面臨的關鍵議題之一。
Aiman Athirah表示，政府在擬定初步規範時已完成監管影響評估。這是一項有系統的分析，用來評估提議中的規定會如何影響企業、消費者、政府及社區。
評估範圍包括業主與業者的合規成本、潛在租金收入、對飯店及觀光業的影響、住宿價格、消費者選擇，以及政府收入；也檢視公共安全與社區福祉。
Aiman Athirah表示，相關決策須在收入機會與觀光需求，以及公共安全、公共秩序和居民福祉之間取得平衡。登記與執照查核用來確認營運是否符合規定；夜數上限則會進一步限制每年的營運規模。
對業主而言，實際考量包括符合規定的成本，以及營運上限內可取得的收入。對鄰近居民而言，國會提出的問題關乎日常住宅空間的使用，包括噪音、訪客進出及共用設施。
檳城將在既有規範上推行一月修訂案
檳城是已實施並調整相關規範的具體案例。Aiman Athirah提及當地《分層住宅計畫私人住宿營運指引》，該指引自2023年4月1日起生效；當地住宿附例則於2026年8月1日施行。
州行政議會於10月19日核准修訂案，州地方政府及城鄉規劃委員會主席H'ng Mooi Lye於10月23日公布相關變更。修訂案目前正在辦理憲報公告，預定於2027年1月1日實施。
以下重要時程呈現州級與全國程序的進展：
- 2023年1月至8月：PLANMalaysia就全國規範草案舉行超過10場利害關係人諮詢會議。
- 2023年4月1日：檳城分層住宅計畫私人住宿指引生效。
- 2023年9月：PLANMalaysia完成全國指引草案的統一公共諮詢。
- 2026年8月1日：檳城住宿附例生效，業者最初獲准有兩個月時間登記。
- 2026年10月19日：檳城州行政議會核准規則修訂案。
- 2026年10月26日：Aiman Athirah在國會說明全國指引進入最後審查階段。
- 2027年1月1日：檳城修訂條文預定生效。
檳島市政廳與威省市政廳將在實施前進一步修訂指引及作業程序。修訂案也釐清私人住宿的定義，將依其性質、實際用途及營運安排判定，飯店業務仍須遵守飯店執照規定。
調降費用仍須符合安全與規劃條件
檳城公布的修訂案，將最多3間房的私人住宿單位年執照費從1,000令吉降至500令吉，減半。H'ng也說明，超過3間的部分每多一間，每年加收200令吉，最多適用於額外2間房。
公告另列出按房間數計算的年費：1間房400令吉、2間600令吉、3間800令吉、4間1,000令吉，5至10間則為1,800令吉。業者須參照市政廳公布的詳細費率表，確認這些費用如何適用於其場所。
房間數上限從5間提高至10間，但仍須符合地方政府條件。H'ng表示，業者仍須滿足安全規定，包括投保公共責任險。此類保險可保障因涉及他人的受傷或損害而引發的特定索賠。
視相關地方政府的規定，業者也可能須取得鄰近物業同意。檳島市政廳轄下土地住宅區的住宿業者，將有3年時間符合住宅用地變更為商業用途的規劃要求。
H'ng表示，執法措施可包括最高1,000令吉的罰款、起訴，以及在法律許可下沒收物品。罰款通知是以繳付罰金方式處理違規、避免進入完整起訴程序的處分。明年1月實施的修訂旨在讓業者納入監管制度，同時保障周邊社區。
業者盼合規成本合理，並持續溝通
檳城馬來西亞民宿／短租業者協會主席Lydia Tan對費用修訂表示歡迎。她說，先前的疑慮主要在於每單位每年1,800令吉的費用，再加上1,000令吉或以上的執照費，合計造成沉重財務負擔。
Tan表示，這些調整是與州政府協商的成果：
這次修訂是與州政府討論後的正面成果。規範應鼓勵業者納入合法架構，而不是讓合規成本高到無法商業營運。
她也提議，允許同一位已登記業者以一張執照涵蓋多處物業。她另建議成立業界工作委員會，邀集業者、政府代表及相關主管機關，定期討論監管議題。
她提出的建議除了費用，也涉及合規行政作業。管理多處物業的業者，所面臨的執照業務量不同於只出租單一單位的業主；市政廳仍須監督納入執照範圍的場所。
業界先前提案反映不同政策優先順序
Airbnb在2023年諮詢中提出，所有分層住宅大樓原則上都應允許STRA，住戶則可透過聯合管理機構或管理機構，以75%的票數決定相關條件或是否開放。
該公司也提議設立全國線上登記入口網站，讓主管機關掌握租賃活動資料，並建立違反業界行為守則的業者及房客除名名冊。這些都是公司提出的建議；Aiman Athirah最近的說明則指出，分層住宅場所仍須遵守各自的管理決定及附例。
Airbnb亞太區公共政策主管Mich Goh援引牛津經濟研究院的估算指出，Airbnb在2022年為馬來西亞國內生產毛額貢獻超過50億令吉，並支撐近5萬7,000個工作機會。這些數據是該公司說明產業經濟角色的一部分。
旅遊部也一直在檢討《1992年旅遊業法》。Khairul Firdaus在2025年7月的國會答詢中表示，54場諮詢會議共有近1,000人參與，相關意見已納入涵蓋執照、保險、加強執法、數位平台登記及旅遊仲裁庭的提案。
當時他預計，法案檢討內容將於2025年底或2026年初提交下議院。當前STRA討論聚焦於規劃指引及其核准程序；較早提出的旅遊業改革方案則顯示，政府正更廣泛地處理數位訂房業務及消費者保障議題。
重點整理
- 馬來西亞全國STRA指引正進行最後審查，之後將提請內閣審議，再由州及地方政府採納。
- 提議中的規範要求完成登記，並遵守地方政府的執照規定。
- 分層地契物業仍須遵守建築管理機構的決定及附例。
- 政府正鼓勵平台自動查核執照，並下架未領有執照或不合規的房源。
- 每年最多出租180晚的提案已完成監管影響評估，最終決定仍待公布。
- 檳城修訂規定預定於2027年1月1日實施，包括調降費用及將房間數上限提高至10間，但仍須符合相關條件。
