全國待售住宅減少，首爾待售量卻增加
截至2026年9月底，首爾有996戶待售住宅，較8月增加98戶；同期南韓全國待售住宅總量則下滑。首爾待售住宅中，超過三分之二、共683戶已完工，建商在工程完工後仍須等待買家上門。
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國土交通部9月住宅統計顯示，市場走勢各異。首爾待售住宅一個月增加10.9%，全國總量則下滑4.6%，降至65,941戶。包括首爾、京畿道與仁川的首都圈，待售住宅總量減少5.6%，降至18,057戶。
新建公寓價格偏高，加上借貸限制，能夠或願意簽約的買家人數正在縮減。部分建案的開價高於附近公寓近期成交價，降低了在工程完工前購屋的財務吸引力。
首爾銷售放緩不只影響新建案。9月公寓成交量降至3,915戶，較8月減少14.7%，較去年同期減少42.4%。建商待售住宅持續累積，家庭則同時面臨高房價與貸款額度受限的問題。
已完工住宅占首爾待售量多數
首爾已完工但尚未售出的住宅9月增加9戶，增幅1.3%，達683戶。這類住宅約占全市996戶待售住宅的68.6%。按全國65,941戶待售住宅計算，已完工住宅約占41.8%，共27,549戶。
住宅在施工期間等待買家，通常還有時間在預定入住前售出；已完工住宅則已過了交屋期限，卻未能帶來預期銷售收入。對仍須償還營建貸款的建商而言，這會立即帶來更大的財務壓力。
首爾待售住宅總量也高於2025年底的939戶。9月數字多出57戶，增幅約6.1%。8月總量為898戶，顯示每月數字有所起伏，但9月底仍高於年初水準。
京畿道與仁川的已完工待售住宅也增加。京畿道有2,377戶，較8月增加3.6%；仁川有1,422戶，增加1.5%。首都圈已完工待售住宅增加2.6%，達4,482戶，儘管待售住宅總量下滑。
新建公寓價格不再便宜
營建成本正在改變有意購買新公寓者的盤算。材料與人力成本上升推高房價，有時甚至超過附近類似住宅的成交價。
預售是指住宅仍在興建時便同意購買。若價格上限讓新建公寓比周邊住宅便宜許多，買家便能明顯受惠。開價一旦偏高，這項吸引力就會消失，買家也更有理由仔細比較成屋。
位於首爾瑞草區的重建案The H Firstier Shinbanpo Estera，據報一戶面積84平方公尺的公寓開價約40億韓元。這比附近Maple Xi同坪數住宅7月的成交價高出約7億韓元；該社區於2025年開始入住。
據此估算，附近住宅成交價約為33億韓元，新公寓價格高出約21%。在兩者之間做選擇的買家，須考量相當大的價差，以及完工日期、建築配備與個別住宅條件等差異。
對建商而言，實際問題很直接：首爾的知名地段或許能吸引目光，但買家仍需要一個理由，願意付出高於附近替代選項的價格。
房貸上限使自備現金成為關鍵
南韓的貸款限制又增加一道門檻。2024年實施的壓力債務償還比率，會評估借款人在假設利率提高的情況下，是否仍有能力持續償還債務。因此，家庭收入與既有還款負擔會影響可貸金額。
高價住宅的貸款上限則另設房貸額度上限，不受貸款成數影響。貸款成數是貸方可提供的貸款占房屋價值的比例。依據這類購屋所適用的限制，貸款上限如下：
- 房價15億韓元以下（含15億韓元）：6億韓元。
- 房價超過15億韓元、最高25億韓元（含25億韓元）：4億韓元。
- 房價超過25億韓元：2億韓元。
因此，考慮購買40億韓元住宅的買家，房貸上限僅相當於購屋價格的5%。在未計入稅費與交易成本前，至少還需準備38億韓元的房貸以外資金。收入評估與其他貸款條件也可能進一步限制借款額度。
收入不錯但累積財富有限的家庭，因而可能難以進入市場。一名未具名的房地產業界人士表示，資金不足的買家會受到融資限制阻礙，並預期失去價格優勢的高價建案將出現更多解約情形。
成交量減少使市場進一步降溫
首爾9月公寓成交量較8月減少674戶；8月成交量為4,589戶。與去年9月的6,796戶相比，則減少2,881戶。
首爾公寓銷售降幅大於全國，南韓全國公寓成交量較去年同期減少23.7%。若計入所有住宅類型，首爾成交量為7,318戶，較8月減少7.2%，較去年9月減少33.4%。
南韓全國住宅成交量為48,997戶，較上月增加1.3%，但較去年同期減少22.7%。地方城市成交量較8月增加4.8%，達23,695戶；首都圈則減少1.7%，為25,302戶。
對於打算先賣掉現有房產再購買新公寓的家庭而言，成交量減少會讓換屋更不容易。對建商來說，高房價、融資受限與交易放緩交織，能迅速完成購屋的買家也隨之減少。
地方待售住宅減少，紓解作用有限
南韓地方城市待售住宅9月減少4.2%，降至47,884戶。釜山減少8.8%，降至6,928戶；忠清南道減少3.9%，降至9,209戶；慶尚南道減少8.0%，降至5,819戶。
建築活動減少有助於解釋這些降幅。進入銷售階段的建案減少，新增待售住宅也隨之減少。即使買氣低迷，既有住宅存量仍可能逐步消化。
蔚山則顯示新建案推出的影響。當地9月有數個建案開賣，待售住宅增加45.2%，達1,728戶。全羅北道也增加5.4%，達1,611戶。
已完工住宅存量則是另一個面向。全國已完工待售住宅減少531戶，降至27,549戶。地方城市已完工待售住宅減少2.7%，降至23,067戶，但忠清南道增加15.9%，達2,652戶。因此，一個地區的待售住宅總量即使減少，已完工住宅積壓量仍可能增加。
建商面臨更短的營建案源管線
南韓9月核准興建25,938戶住宅，較去年同期減少45.4%；實際動工16,046戶，減少46.4%。建照顯示建商獲准興建的住宅數量；開工數則代表已實際進入施工階段的建案。
9月建照數較8月增加20%，但1至9月累計仍較去年同期減少13.4%，共189,873戶。地方城市同期建照數減少29.0%，降至76,197戶。
首爾的建照核發走勢不同。1至9月核准興建44,371戶，增加33.3%。但同期完工住宅減少17.6%，降至26,881戶，顯示核准建案與實際交付、可供入住住宅之間仍有落差。
首爾9月僅有14戶住宅獲准銷售，去年同期則為254戶。不過，首爾前9個月獲准銷售的住宅數增加73.7%。建商推案時程可能造成每月數字大幅波動，因此較長期間的數據有助於了解供給管線。
待售住宅對營建融資造成壓力
建商通常透過專案融資貸款支付營建費用，再以買家款項償還貸款。已完工公寓若持續乏人問津，預期中的現金收入就會延後，但利息與其他專案支出仍持續發生。
待售住宅長期積壓，可能使可用於償債與支付營建款項的資金減少。建商可能需要額外融資、承擔更高借貸成本，或延後新建案。承攬相關工程的營造商與對這些建案有曝險的金融機構，也可能承受壓力。
因此，首爾已完工待售住宅增加，影響不只在於總數中的996戶。銷售時程攸關個別建案能否產生足夠現金履行債務。這份統計並未提供各建案未償債務或還款時程的資料。
買家則可能更加仔細區分不同建案。價格具競爭力、受價格上限保障或鄰近地鐵站的住宅，可能更受青睞；缺乏明顯優勢的高價住宅，則可能需要更長時間才能找到買家。
未來供給成形之際，租屋族面臨月租支出
1至9月全國租屋交易中，月租占68.6%，高於去年同期的62.6%。首爾的月租占比從64.3%升至70.1%；單看首爾公寓，則從44.4%升至52.7%。
以大額可退還押金為基礎的韓國租屋制度全租，9月全國交易量為59,482戶，較去年同期減少25.7%。月租交易量降幅較小，減少9.3%，為136,728戶。愈來愈多家庭選擇須定期支付租金的租屋方式，且通常仍須另付押金。
未來住宅規劃的時程遠長於當前的銷售與租屋決策。10月29日，政府公布京畿道六處擬議住宅用地，可供興建76,700戶住宅。目標是在2030年前動工，目前尚未公布房價與入住日期。
以下重要日期顯示，當前待售住宅與未來供給計畫並行：
- 2025年底：首爾有939戶待售住宅。
- 2026年8月：首爾待售住宅總量為898戶。
- 2026年9月：待售住宅增至996戶，其中683戶已完工。
- 2026年10月29日：政府公布首爾附近可供興建76,700戶住宅的用地。
- 2030年：上述擬議用地的目標動工時間。
首爾眼前的挑戰，是讓已推出銷售的住宅找到有能力購買的家庭。政府較長期的營建時程著眼於未來供給；至於當前買家，則必須衡量現有房價、貸款限制，以及繼續租屋的成本。
重點
- 首爾9月待售住宅增加10.9%，達996戶；全國總量則減少4.6%，降至65,941戶。
- 已完工住宅有683戶，約占首爾待售住宅的68.6%。
- 高開價與房貸上限，讓買家需要準備更多其他資金。
- 首爾公寓成交量較去年同期減少42.4%，降至3,915戶。
- 地方城市待售住宅減少的同時，營建活動也大幅縮減。
- 首爾、京畿道與仁川的已完工待售住宅增加，對建案現金流造成壓力。
- 首爾附近新住宅用地的目標動工時間為2030年。
