9 月房貸利率創 2012 年以來新高
南韓 2026 年 9 月平均固定房貸利率升至 5.11%，是韓國銀行自 2013 年 1 月開始分別記錄固定與浮動房貸利率以來，首度突破 5%。利率上升讓還款確定性變得更加昂貴，而許多家庭正面臨既有貸款利率調整。
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韓國銀行 10 月 29 日公布的 9 月加權平均利率數據顯示，新承作房貸平均利率為 4.88%，高於 8 月的 4.66%。這是 2012 年 4 月以來最高，當時利率為 4.94%；房貸利率也連續 5 個月上升。
浮動房貸利率也從 4.53% 升至 4.76%。固定利率則同樣上升 0.23 個百分點，從 4.88% 升至 5.11%，兩類利率相差 0.35 個百分點。
這些數據反映 9 月新承作的貸款。既有借款人的利率變動則視合約而定，包括浮動利率重設時間，或固定利率的初始期間何時結束。南韓各家銀行第四季預計有 165 兆韓元房貸將調整利率。
10 月的情勢則更加複雜。影響固定房貸定價的銀行債券殖利率下跌，但許多浮動房貸採用的資金成本指標 COFIX 上升。因此，借款人面臨兩種不同走勢：部分新承作固定房貸報價已下調，但既有浮動利率貸款仍可能變得更貴。
利率如何一路走高
最新數據出爐前，韓國銀行已在 7 月和 8 月連續升息，每次調升 0.25 個百分點。之後，央行於 10 月 22 日將基準利率維持在 3.00%，貨幣政策委員會 7 名成員全數支持這項決定。
- 2025 年 10 月：固定房貸利率開始連續 12 個月上升。
- 2026 年 7 月和 8 月：韓國銀行在連續兩次會議中升息。
- 9 月：固定房貸平均利率升至 5.11%，房貸平均利率合計升至 4.88%。
- 10 月 15 日：韓國銀行聯合會公布 9 月 COFIX 為 3.43%，高於前月的 3.18%。
- 10 月 22 日：韓國銀行維持基準利率在 3.00%。
- 10 月 29 日：9 月銀行利率數據顯示，房貸、個人信用貸款及企業貸款的借款成本均上升。
7 月和 8 月連續升息，是自 2023 年 1 月以來首見；此前一輪連續升息始於 2022 年 4 月，央行連續 7 次會議升息後告終。
為何央行暫停升息，貸款利率仍持續上揚
韓國銀行的基準利率會影響整個金融體系的資金成本，但商業銀行也會依據自身資金成本和市場利率訂定貸款利率。即使央行維持利率不變，這些成本仍可能繼續變動。
9 月，信用評等 AAA、期限 5 年的銀行債券殖利率從 4.35% 升至 4.53%。這類債券是固定房貸定價的重要參考指標。COFIX 上升 0.25 個百分點至 3.43%，創 2024 年 6 月以來新高，也是 2022 年 11 月以來最大單月漲幅。
短期市場利率也上升。期限 91 天的定期存單利率從 2.97% 升至 3.17%。期限 3 個月的 AAA 銀行債券殖利率從 3.07% 升至 3.32%，期限 6 個月的債券殖利率則上升 0.29 個百分點。
韓國銀行金融統計團隊主管金成俊表示，放款利率上升是受到 8 月升息，以及 9 月參考利率走高影響。他也指出，銀行調整額外加碼利率，以及收緊貸款管理，可能是其他原因。
房貸利率通常由參考利率加上銀行訂定的額外加碼利率，再扣除客戶可享有的折扣計算。因此，參考利率下跌後，借款人可能要過一段時間才會受惠，而銀行的定價決策也會影響利率降幅實際反映在個別貸款上的程度。
利率升高換算成韓元是多少
若借款人尚欠 5 億韓元，在本金餘額不變的情況下，利率為 7% 時，每年利息為 3,500 萬韓元，平均每月約 292 萬韓元。若利率為 5%，同一筆本金每年利息為 2,500 萬韓元，每月約 208 萬韓元。
兩者每年相差 1,000 萬韓元，每月約 83.3 萬韓元。以上僅計算利息。若房貸需定期償還本金，每期還款金額也會包含本金，並取決於剩餘年期與還款安排。
幅度較小的利率變動也有影響。在 5 億韓元本金餘額不變的情況下，利率上升 0.25 個百分點，每年會增加 125 萬韓元利息，平均每月約 10.4 萬韓元。
9 月固定房貸平均利率為 5.11%，浮動房貸為 4.76%，兩者相差 0.35 個百分點。以相同本金計算，按起始利率計算，每年利息相差 175 萬韓元，每月約 14.6 萬韓元。浮動利率日後如何變動，將決定貸款期間這項差距的變化。
既有借款人將面臨一波大規模利率重設
金融監督院提交給社會民主黨議員韓昌旻的數據顯示，第四季預計有 165 兆韓元房貸將調整利率。2021 年以約 2% 至 3% 利率取得貸款的借款人，在初始利率期間結束時，可能面臨大幅升息。
待調整利率的房貸金額比前一季的 143.9 兆韓元多出 21.1 兆韓元，增幅約 14.7%。因此，更多房貸即將進入可能影響家庭預算的階段，屆時當前借款環境將開始發揮作用。
在10 月房貸利率上升後，壓力已經浮現。一名借款人於 2021 年 10 月貸入 5 億韓元，利率本月從 3.6% 調升至 5.6%。每月還款額從 227 萬韓元增至 279 萬韓元，家庭負擔增加 52 萬韓元。
浮動房貸依合約約定的間隔調整，因此 9 月 COFIX 的漲幅會在不同時間反映到借款人身上。即使央行當月維持政策利率不變，接近下一次利率調整的家庭仍可能面臨利率上升。
固定與浮動房貸走勢不同
10 月房貸報價顯示，對尋求新貸款的人來說，9 月平均利率只是全貌的一部分。10 月 27 日，KB 國民銀行、新韓銀行、韓亞銀行、友利銀行和 NH 農協銀行提供的初始固定利率期間為 5 年的房貸，利率介於 4.61% 至 6.65%。每 6 個月調整一次的房貸，利率則介於 4.42% 至 6.48%。
利率較低一端的差距約為 0.20 個百分點，低於 9 月底的 0.55 個百分點。利率較高一端的差距則為 0.17 個百分點。9 月底以來，5 家銀行固定房貸報價在低利率端下跌 0.30 個百分點，在高利率端下跌 0.25 個百分點。
銀行債券殖利率有助於解釋這項變化。期限 5 年的債券殖利率從 9 月 30 日的約 4.53%，降至 10 月 23 日的 4.28%。同一期間，新公布的 COFIX 漲幅則開始反映在浮動房貸定價上。
另一份 10 月 23 日的統計顯示，浮動房貸報價介於 4.42% 至 6.795%；相比之下，10 月 27 日每 6 個月調整一次的房貸報價區間為 4.42% 至 6.48%。借款人適用的利率取決於銀行、產品、調整期間以及可享有的折扣。
固定期間為 5 年的房貸可在該期間內提供利率確定性，期滿後則依合約條款調整。比較借款成本時，保障期間的長短與初始利率同樣重要。
購屋以外的家庭支出也變高
所有新承作家庭貸款的平均利率升至 4.96%，創 2023 年 11 月以來新高，當時為 5.04%。詳細數據顯示，月增 0.20 個百分點；另一份公布的統計也列出相同的 4.96% 平均利率，但增幅較小，為 0.14 個百分點。
無需提供房屋等資產作擔保的一般個人信用貸款，平均利率從 8 月的 6.33% 升至 6.49%。這是 2023 年 12 月以來最高，當時平均利率為 6.58%。利率已連續 4 個月上升，6 月為 5.72%。
用於支付全租押金的貸款也變得更貴，利率從 4.35% 升至 4.57%。南韓的全租制度下，租客支付大筆押金，而非透過每月租金支付全部居住成本。押金貸款利率升高，會增加借款租屋家庭的成本。
新承作家庭貸款中固定利率貸款的占比，從 23.5% 升至 24.0%，連續第 2 個月上升。不過在房貸中，固定利率占比則從 35.3% 降至 34.2%。9 月固定房貸仍比浮動利率產品貴，借款人因此必須在較低的初始成本與還款確定性之間權衡。
企業借款成本上升，存款利率也走高
存款銀行所有新承作貸款的平均利率，從 4.40% 升至 4.57%。企業貸款利率則從 4.30% 升至 4.49%，其中小型企業漲幅較大。
大型企業平均支付 4.37%，上升 0.16 個百分點；中小企業支付 4.63%，上升 0.25 個百分點。韓國銀行表示，企業借款成本上升與短期市場利率走高有關，包括期限 91 天的定期存單利率。部分銀行以較低利率向大型企業增加放款，因而限制了該類貸款的漲幅。
存款人也獲得較高利率。新收受的儲蓄存款及相關資金產品，平均利率上升 0.24 個百分點至 3.45%。純儲蓄存款平均利率為 3.39%，包括定期存單與金融債券在內的市場籌資產品平均利率則為 3.69%。
9 月存款利率升幅高於放款利率，使新承作放款與存款的平均利率差，從 1.19 個百分點縮小至 1.12 個百分點。若看未償餘額，平均存款利率升至 2.27%，平均貸款利率升至 4.48%。
存款利率升高有利於儲蓄者，但也增加銀行取得資金的成本。這些成本反映到 COFIX 後，可能進一步推升浮動房貸利率。
10 月暫停升息後，接下來可能如何發展？
韓國銀行於 10 月 22 日維持利率不變，同時評估先前升息的影響。央行的決定考量了國內經濟強勁成長與持續的通膨壓力，也納入中東緊張局勢延長，以及主要經濟體貨幣與財政政策所帶來的不確定性。
央行預期 2026 年和 2027 年經濟成長率將高於 8 月預測的 3.3% 和 2.9%。央行也預期 2027 年核心通膨率將高於先前預測的 2.5%；核心通膨率排除波動較大的食品與能源價格。後續利率決策將取決於接下來公布的經濟指標。
韓亞證券債券策略師朴俊宇維持原先預測，認為央行將於 2026 年 11 月和 2027 年 2 月進一步升息。韓華投資證券債券策略師金成秀也預測將升息兩次、每次 0.25 個百分點，使基準利率升至 3.50%，並維持至 2027 年底。這些都是證券公司的預測，央行尚未決定是否升息。
兩家公司對債券市場的看法不同。韓亞預期波動將加劇；韓華則預測，直到 11 月政策會議前，3 年期公債殖利率將以 3.80% 為底。
對固定房貸而言，10 月銀行債券殖利率下跌，可能帶來一些緩解。Bogeumjari 房貸利率自 8 月以來也維持不變，此前截至 7 月已連續調升 5 次，累計 1.25 個百分點。金成俊表示，若房貸利率跟隨債券殖利率，10 月可能下跌；但銀行的額外加碼利率，以及月底前的市場走勢也會產生影響。
重點整理
- 9 月固定房貸平均利率升至 5.11%，是 2013 年 1 月開始分別記錄以來首度突破 5%。
- 房貸平均利率合計升至 4.88%，創 2012 年 4 月以來新高；浮動房貸平均利率為 4.76%。
- 第四季預計有 165 兆韓元房貸將調整利率，較前一季增加約 14.7%。
- 若未償貸款餘額維持 5 億韓元，利率從 5% 升至 7%，每年將增加 1,000 萬韓元利息。
- 10 月銀行債券殖利率下跌、COFIX 上升，固定與浮動房貸面臨不同的定價壓力。
- 韓國銀行於 10 月 22 日維持基準利率在 3.00%。未來仍可能升息，部分證券公司預測 11 月和 2 月將採取行動。
