逾20個城市重新訂定新屋購買規則
中國正將興建新屋的更多成本與風險，從購屋者轉向建商與銀行。2026年8月28日全國政策發布後，已有逾20個城市推出具體住房銷售改革措施，包括延後建商銷售未完工公寓的時間、加強買方資金管控，以及鼓勵完工後才銷售。
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湖北省荊門市採取明確作法：8月28日後新出讓土地上的住房建案，原則上應銷售完工住宅。選擇此模式的建商須先繳交至少50%的土地價款，其餘款項可分期，最長兩年繳清。
根據中國指數研究院監測，北京、上海、廣州、深圳、武漢及杭州等城市已發布實施細則。南昌、綿陽與瀘州也已就擬議措施徵求公眾意見。
這些措施旨在處理中國房市的一項核心弱點。預售模式下，家庭在公寓完工前就先購買，買方付款則用來支應施工。建商若資金短缺，住戶可能得長期等待早已承諾購買的住宅。
新作法結合三項變革：延後銷售、每個建案由獨立公司負責，以及由主辦銀行監督建案融資。這些措施共同致力於確保施工資金留在原本應興建的住宅建案中。
各地細節有所不同。深圳將完工住宅建案的前期訂金上限訂為房價的3%，北京為1%，廣州為5%。南京與金華也將新核發預售許可建案的房貸撥款延至較後階段，須待完工正式備查後才可撥款。
全國政策有哪些變革
住房和城鄉建設部、自然資源部及國家金融監督管理總局聯合發布《關於完善商品房銷售制度的通知》，要求加強預售資金保障、降低交屋風險，並有序擴大現房銷售。
繼續採用預售的建案須達到更高的施工門檻：單棟建築的主體結構必須封頂。簡單來說，該棟建築的結構體須完工至頂樓，才能推出預售。室內裝修、設備安裝及其他工程仍可在之後進行。
通知也為生效前已取得建設工程規劃許可證的建案提供過渡安排，其預售條件與預售款監管仍依原有政策辦理。地方規定則依土地出讓及取得許可證的時間，進一步細分適用類別。
主管機關也希望買方在收屋時就能取得不動產權證書。這需要建設核准、銷售管理與不動產登記部門密切協調，讓實際交屋與法律上的產權文件能同步完成。
依地方時程推動改革
8月28日是各項改革共同採用的分界日，但各城市依不同里程碑適用規定。有些規則以土地出讓公告為準，有些則以規劃許可證、預售許可證或新貸款合約為準。因此，建案文件決定其適用哪些規定。
推動改革的主要步驟包括：
- 2026年8月28日：全國改革方案確立加嚴預售及擴大現房銷售的架構。
- 10月15日：深圳發布規定，杭州發布試行實施措施。
- 10月27日：金華發布地方規定，並立即生效。
- 10月29日：長沙發布實施措施。
- 10月31日：南京五個部門發布試行規定，涵蓋九大面向、19項政策，並立即生效。
- 11月3日：北京依8月28日架構推出首幅住宅用地，優先採用現房銷售。
過渡期將延續至改革初步推動之後。南京允許部分已取得土地但尚未取得規劃許可證的建案，經審核並接受更嚴格監管後，可沿用原預售條件至2027年底。長沙也提供類似安排至2027年；部分涉及未解決歷史問題的都市更新及其他建案，過渡期則延至2028年底。
現房銷售仍可收取前期訂金
現房銷售是指主要交易在住宅達到規定完工階段後才進行。不過，若建商已取得施工許可證，部分城市仍允許先收取小額訂金。訂金可保留未來購屋資格，同時讓買方的初期資金承諾低於全額預售款。
深圳允許收取最高為房屋總價3%的訂金，上海也採用相同上限。北京將訂金上限訂為1%，廣州、杭州、武漢、成都及長沙通常為5%。南京通常將上限訂為5%，金華也規定上限為5%。
以總價200萬元人民幣的公寓計算，訂金上限分別為1%的2萬元、3%的6萬元及5%的10萬元。換言之，同樣房價的住宅，廣州可收取的訂金是北京的五倍。
長沙要求全額訂金留在監管帳戶，直到住宅完工並交付。南京則要求訂金合約載明金額、售價、交屋日期，以及未履行約定時的責任。住宅符合交屋條件前，訂金也須持續受到監管。
各城市對銷售開始前的最後程序規定不同。長沙要求完工驗收完成備案；金華要求完成不動產首次登記並備查銷售方案。深圳則規定，土地出讓條件要求採用現房銷售時必須照辦；若無此要求，政策則鼓勵新出讓住宅用地採取現房銷售。
預售須達更高施工進度並接受更嚴格查核
長沙將全國政策的主體結構封頂要求，轉化為明確的施工標準。建商須完成建築物頂層樓板混凝土澆置，並提交結構品質驗收紀錄，由五方簽名蓋章：建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位及監理單位。
金華也要求主體結構屋頂樓層的混凝土工程完成，並通過上述五方驗收。每次預售申請的面積至少須達5,000平方公尺，且不得少於一整棟建築。
依新的地方規定，買方頭期款及房貸撥款須存入監管帳戶。金華要求完成竣工驗收備案，且水電等公用設施及其他配套設施符合交屋條件後，才能解除監管。長沙也規定，須待建案完工，且供水、供電、供氣等服務正常運作，才能解除監管。
既有建案適用不同規定。北京、廣州及天津允許符合條件的在建建案繼續依原預售規定辦理。深圳與上海公布措施時，既有建案的詳細處理方式仍待進一步研究。
土地價款繳納方式更有彈性
建商延後銷售住宅，就必須先負擔較長時間的施工費用，才能收到大部分購屋款。為此，部分城市允許建商延長土地價款繳納期限，降低前期所需現金。
荊門規定，採現房銷售的建案須先繳交至少50%的土地價款，其餘款項須在兩年內繳清。北京與杭州也允許符合條件的建案，最長以兩年繳清餘款。
深圳規定，新出讓住宅用地須先繳交50%的價款。餘款通常須在一年內繳清，特殊建案可延至兩年。建商須在土地首次登記前，以及首批住宅取得預售許可證前，繳清全部土地價款。
南京要求至少一半土地價款須在簽訂土地出讓合約後30個日曆日內繳清。餘款可在兩年內繳納，分期期間不計利息。金華也允許先繳至少50%，餘款可在兩年內免息繳清。長沙允許免息分期付款，並允許企業以土地出讓合約提早啟動施工許可程序。
這些安排將資金紓困與更嚴格的銷售條件連結。建商可獲得更多時間繳納土地價款，但在向買方收取大筆款項前，也須承擔更大的施工融資責任。
一個建案公司與一家主辦銀行
南京的規定說明公司與銀行制度變革的運作方式。每個建案公司須獨立承擔施工、品質、安全及交付的法律責任。交屋前，母公司或投資人不得挪用銷售款或融資款、違規抽回資金或提前分紅。
主辦銀行也稱為牽頭銀行，負責統籌建案財務。該銀行可自行放款，也可組織銀行團提供建案貸款。南京要求建案資金，包括建案貸款、建商自有資金及現房銷售收入，均須透過該銀行的帳戶管理。
金華要求8月28日後簽訂新建案貸款合約的建案，採用主辦銀行帳戶統一管理。長沙也要求新建案將資金集中存入主辦銀行的專用帳戶。
目標很明確：為單一建案借入或收取的資金，須留作該建案使用。南京也要求建案公司在全部住宅交付後若要歇業，須指定承擔品質保固責任的法人，或投保建築工程品質保險。
房貸撥款時間改變資金安排
南京規定，2026年8月28日後取得預售許可證的建案，其個人住房貸款須待完工正式備案後才能撥款。貸款機構隨後將款項撥入監管帳戶。截止日當天或之前取得許可證的建案，則沿用原有放款規定。
金華對新取得許可的建案也採取類似措施，包括透過住房公積金制度辦理的貸款。住房公積金制度提供與員工及雇主繳款相關的住房融資。西安則為符合條件的建案保留原有個人房貸安排：這些建案須在8月28日前取得規劃許可證，且已取得部分預售許可。
房貸延後撥款，代表建商少了一項早期施工資金來源，因此建案貸款須負擔更長的施工期間。南京因此要求貸款期限配合施工進度，通常在完工備案後才開始償還本金。貸款分階段撥付，用於建案施工，包括支付承包商與材料供應商。
長沙也將建案貸款的首次償還本金時間，延至完工登記後。這些變革合在一起，代表建商及其往來銀行須先承擔更多興建期間的資金需求，之後買方房貸才會撥付。
銀行保函則提供另一種彈性。武漢支持以銀行保函取代部分預售款監管資金。對於適用原預售政策的建案，金華將替代金額限制在完工交付所需資金的30%。銀行保函是以銀行付款承諾，取代部分原本須留在監管帳戶的現金。
南京開放抵押中的完工住宅銷售
南京允許符合條件的完工住宅在建商土地或工程抵押尚未解除時出售，前提是建商、原抵押銀行與買方同意。此舉旨在處理現金流問題：建商可能需要以銷售所得償還貸款，才能解除交易所需清償的抵押。
買方款項須存入監管帳戶。監管機構先用款項償還原抵押銀行，之後解除土地或工程抵押。這項安排建立受控流程，以清償債務並完成交易。
長沙也允許在抵押權人同意下，出售符合條件的抵押住宅。合約須揭露抵押狀況，並承諾解除抵押的期限。銷售合約完成登記前，必須先解除抵押。
南京也將規劃方案審查提前至土地出讓流程。得標者的方案若已通過審查且未變更，可直接憑交易確認書申請相關規劃核准。部分程序，包括分期銷售及分階段竣工驗收的詳細安排，仍須等待進一步實施措施。
對住宅供給與買方的影響
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任蒲湛表示，現房銷售及提高預售門檻，短期內可能延後新住宅供給。他認為，在各城市努力消化未售住宅之際，新供給放緩可改善供需平衡。
這波改革是在銷售低迷已持續一段時間後推出。中國百大建商2025年8月新屋銷售額為2,070億元人民幣，年減17.6%，當時市場正經歷連續六個月銷售下滑。房價下跌與放寬購屋規定，仍難以全面恢復需求。
之後市場活動復甦的情況並不一致。2026年3月中古屋交易回升期間，上海3月1日至23日的中古屋交易約2.2萬件，南京前三週則有5,789件。這些數據反映的是中古屋買賣；目前的改革則改變建商融資與銷售新建住宅的方式。
清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，預售模式鼓勵建商追求周轉速度與規模。銷售完工住宅則要求建商更倚賴自有資金與建案融資，使每塊土地的投資價值更為重要。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，讓買方檢視完工住宅，可促使建商更加重視品質、物業服務及地方需求。北京11月3日的土地出讓也顯示，規劃正隨銷售規則一同改變：該地塊允許採用架高平台設計，運用地上與地下空間。
對家庭而言，最直接的改變是能更有機會在支付主要購屋款前，檢視已完工的建築。對建商而言，能否成功將更取決於取得施工融資、控制成本，以及完成買方有意購買的住宅。
重點整理
- 8月28日全國方案發布後，已有逾20個城市推出住房銷售改革規定。
- 新申請預售的建案須達主體結構封頂，買方資金也受到更嚴格監管。
- 前期訂金上限因地而異，包括北京1%、深圳與上海3%，以及部分其他城市通常採用的5%。
- 部分城市允許建商先繳至少一半土地價款，其餘款項最長可分兩年繳清。
- 南京與金華延後新核發預售許可建案的房貸撥款，須待完工正式備案後才撥款。
- 建案公司與主辦銀行制度，旨在確保建案資金專款用於施工與交屋。
- 過渡安排允許部分既有建案沿用原預售條件至2027年；長沙部分建案則可延至2028年。
